Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ? Quelles sont ses limites et qui peut en bénéficier ? Sachez que les conditions sont parfois très restrictives.

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?
L'assurance loyers impayés peut être bien utile, mais elle exclue de nombreux locataires potentiels

L’assurance loyers impayés ou la GLI (garantie loyers impayés) permet de protéger les propriétaires qui mettent leur bien en location. Il est possible d’y souscrire chez votre assureur ou chez la plupart des établissements bancaires. Afin que votre dossier soit accepté, les locataires doivent être solvables et avoir des profils peu risqués.

L’assurance loyers impayés : qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’on parle d’assurance loyer impayé, on parle souvent de garanties des risques locatifs (GRL). Alors comment cela fonctionne exactement ? Et bien comme toute autre assurance. Moyennant le versement d’une prime, le bailleur sera assuré pour :

  • Des impayés de loyers dont la durée peut varier suivant les contrats
  • Des impayés partiels totalisant au minimum un mois de loyer sur une période de X mois (aides déduites)
  • Des dégradations imputées au locataire à hauteur de X euros par sinistre maximum pour un meublé.
  • Des frais de contentieux

Notez que l’ancienne GRL (Garantie Risques Locatifs) n’est plus en vigueur.

Quelles conditions doit remplir le locataire pour que l’assurance loyers impayés fonctionne ?

L’assurance loyer impayé ne fonctionnera pas pour tous types de locataires : afin de limiter le risque, les assureurs vont exiger qu’ils répondent à certaines conditions de ressources.

Pour prouver que ces renseignements sont corrects, il faudra ensuite qu’ils fournissent un certain nombre de pièces justificatives comme des bulletins de salaire, leur contrat de travail, leurs derniers avis d’imposition, etc.

Si vous souhaitez faire fonctionner la garantie, il faut impérativement que toutes les conditions soient remplies et que les pièces justificatives soient conformes.

Pour quels types de logement ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier meublé ou non meublé, loué à titre de résidence principale, peut bénéficier de la GRL. Mais cela ne concerne pas les logements dont les loyers sont supérieurs à 2 000 euros toutes charges comprises ainsi que les sous-locations. Les propriétaires qui ne sont pas des personnes physiques ne peuvent y souscrire également.

Il s’agit des sociétés à l’exception des sociétés civiles immobilières (SCI) entre les membres d’une même famille. Leurs biens doivent être en outre conventionnés pour l’aide personnalisée au logement (APL).

En 2018, l’assurance Visale rend son offre plus attractive

Visale est une assurance loyers impayés gratuite, mais accessible uniquement sous certaines conditions. Les personnes éligibles vont changer grâce aux nouvelles règles, plus souples. Tous les étudiants sans exception pourront louer un appartement en étant couverts par cette assurance. Il en va de même si les locataires sont des salariés n’ayant pas de CDI ou étant en période d’essai. Les personnes en mutation professionnelle ou qui cherchent un logement suite à un accident de la vie pourront également louer plus facilement grâce à ce nouveau dispositif.

La garantie loyers impayés couvre au maximum une période de 36 mois et les plafonds des loyers ont été revus à la hausse pour l’Île de France.

Contre quoi l’assurance loyers impayés vous protège-t-elle ?

Le locataire ne paie pas son loyer

C’est en général pour cette raison que l’on souscrit à l’assurance loyers impayés : si les locataires ne paient pas leur loyer, l’assurance les prendra en charge. Attention, dans certains contrats, une franchise est prévue.

Le locataire a dégradé votre appartement

Si l’appartement a été dégradé et que la caution ne suffit pas à prendre en charge les travaux ou les réparations, l’assurance vous indemnisera.

Les frais en cas de litige avec le locataire

Les frais engagés pour les procédures de remboursement ou d’indemnisation vous seront remboursés.

Un départ inattendu du locataire

S’il quitte les lieux avant le terme prévu, l’assurance vous dédommagera également. Dans tous les cas, pour être indemnisé, il faudra avoir envoyé un courrier de relance au locataire puis une mise en demeure.

Quels sont les inconvénients d’utiliser une assurance loyers impayés ?

Le premier inconvénient peut être le prix, qui est parfois assez élevé (entre 3 et 5 % du loyer en moyenne), surtout si l’on prend en considération le faible risque que représentent les locataires.

Vient ensuite le problème de la sélection des locataires : les assurances sont très sélectives, il sera par exemple impossible d’accepter un locataire qui ne correspond pas aux conditions de revenu mais qui a un garant, ce qui limite énormément le choix, sauf si le locataire est étudiant.

Ainsi, le bien peut mettre plus de temps à être loué entre chaque locataire si vous optez pour l’assurance loyers impayés.

Combien coûte-t-elle ?

Il faut compter entre 2 et 2,5% du montant du loyer toutes taxes comprises. Le GLI a un pourcentage un peu plus élevé (jusqu’à 4%).

Note que vous pouvez aussi réaliser des économies grâce à votre assurance loyers impayés : la cotisation pourra être déduite de vos revenus fonciers. Pensez à cela dans le calcul de la rentabilité de vos projets immobiliers.

La caution, la meilleure assurance loyer impayé ?

La caution semble présenter bien des avantages parmi lesquels :

  • Pas de primes à payer
  • L’argent est disponible rapidement alors que l’assurance rembourse sous un certain délai.

A noter que la loi ne permet pas le cumul d’une caution et de ce type d’assurance loyer impayé sauf pour les étudiants et les apprentis.

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