Contrat de location : ce qu'il faut savoir !

Signer un bail de location est une démarche simple mais non moins engageante. Le contenu du contrat de location en est la preuve.

Contrat de location : ce qu'il faut savoir !
Formaliser les modalités d’occupation du logement

Lorsque l’on trouve un logement qui convient, l’enthousiasme, la précipitation, ou tout simplement la méconnaissance du cadre légal, peuvent conduire à ne pas prêter attention à certaines clauses du contrat de location pour un appartement.

Il faut cependant ouvrir l’œil, quelques minutes de vigilance peuvent éviter bon nombre de désagréments !

Contrat de location appartement : un cadre légal à respecter

Dans le cadre de la signature d’un contrat de location pour un appartement (également appelé « bail de location »), même si les parties au contrat sont deux particuliers, il existe, de fait, un déséquilibre dans la relation contractuelle : la rareté des logements et le fait que le locataire soit en position de « demandeur » peuvent entraîner quelques abus de la part des propriétaires.

Pour tenter de redonner une certaine équité à la relation, le législateur est intervenu. Ainsi, afin de protéger les locataires d’éventuelles dérives, un modèle type de contrat de location (vide ou meublée) a été acté dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014 (décret du 29 mai 2015).

Cette trame de contrat de location d’appartement constitue le cadre de base imposé aux propriétaires et locataires. Il formalise les droits et obligations des deux parties pour les contrats de bail (y compris en cas de colocation) conclus à compter du 1er aout 2015.

Les modèles de contrats pour les locations vides ou meublées sont téléchargeables sous le lien suivant : service public

A savoir : détenir un bail de location à son nom est la condition de base pour percevoir les aides financières au logement, comme les APL par exemple.

Que contient le contrat type ?

Le modèle de contrat de location reprend l’ensemble des mentions obligatoires classiques en matière de bail (coordonnées du bailleur et du locataire, type de location, durée du bail, adresse de localisation du logement, …).

La loi Alur a ajouté à cette liste de nouvelles dispositions, comme par exemple l’inventaire des équipements du logement, le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent, les conditions liées à la récupération des charges provisionnées, …

Et si des clauses spécifiques sont insérées par le propriétaire ?

Signer un contrat de location pour un appartement reste un acte sous seing privé. Les parties sont donc libres d’adapter le modèle légal aux spécificités liées au logement sous réserve de respecter les dispositions légales : la seule limite à cette liberté est l’insertion de « clauses abusives » ou contraires à l’ordre public.

On entend par « clauses abusives » toutes celles qui transfèreraient des obligations initialement du ressort du propriétaire à la charge du locataire.

Ainsi par exemple, un contrat de location pour un appartement qui stipulerait que les réparations ou le changement éventuel de la chaudière seraient à la charge du locataire ne serait pas conforme au droit, ces obligations revenant de fait au propriétaire. De même, le prélèvement du loyer par le propriétaire sur le salaire du locataire, le choix contraint d’une compagnie d’assurance, ou l’interdiction faite au locataire d’exercer une activité politique relève des clauses abusives.

A savoir : une clause abusive sera considérée comme nulle (non écrite), cela signifie que le locataire n’a pas à la respecter. Pour savoir si une clause du contrat de location est abusive, il est possible de se référer à l’article 4 de la loi de 1989

Le contrat de location doit-il comporter d’autres documents ?

Différents documents doivent être annexés au bail de location. Ce sera le cas notamment :

  • De l’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs (une assurance obligatoire et à la charge de ce dernier)
  • De la caution lorsque le propriétaire en demande une pour garantir le paiement des loyers
  • De l’état des lieux d’entrée en location, signé par les parties au contrat
  • Etc.

Quelle est la durée du bail ?

La durée du contrat de location varie en fonction de la nature du bien et du statut du propriétaire.

Lorsque le propriétaire est une personne morale (entreprise, association, etc.), le bail a une durée de 6 ans.

Lorsque le propriétaire est une personne physique, le bail a une durée de 3 ans pour un logement vide, d’un an pour un logement meublé.

Un bail d’une durée d’un an pourra exceptionnellement être conclu pour des logements vides lorsque le propriétaire a des raisons personnelles ou professionnelles justifiant cette réduction (exemple : mobilité professionnelle en attente, …).

A savoir : lorsque le locataire a le statut étudiant, le bail légal est réduit à 9 mois.

Contrat de location et couples : qui est responsable ?

Le bail ne concerne pas de la même façon les partenaires lorsque ceux-ci sont mariés, pacsés ou concubins.

Lorsque le couple est marié, quand bien même le bail aurait été signé par un seul des époux, antérieurement au mariage, le contrat de location sera réputé conclu pour les deux. Les époux seront ainsi solidaires vis-à-vis du paiement du loyer et des charges correspondantes.

Lorsque le couple n’est pas marié, le régime du bail de location sera différent en terme de responsabilité.

Ainsi, si le contrat de location est aux deux noms, les partenaires (en concubinage – union libre, ou pacsés) seront considérés comme des colocataires. Si seul un des deux partenaires est mentionné sur le bail, il restera le seul locataire au sens juridique du terme (et ce, malgré une vie commune).

A savoir : même si le contrat de location est au nom d’un seul locataire, le partenaire lié au locataire par un PACS sera solidairement responsable du règlement du loyer et des charges qui y sont liées.

Comment se renseigner efficacement sur ses droits et obligations ?

Le législateur a bien fait les choses car, outre le modèle de contrat de bail de location annexé au décret précité, une notice d’information reprenant les droits et obligations des parties au contrat a également été formalisée par arrêté (arrêté du 29 mai 2015).

En cas de doute sur l’étendue de l’engagement contractuel, il convient de se référer à cette notice : legifrance.gouv

Pour des informations plus précises liées à une situation non traitée par ces textes, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) reste un interlocuteur de référence.

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