Quelles sont les modalités de réalisation d'un état des lieux ?

Pour que l'état des lieux soit juridiquement valable, quelques principes doivent être respectés. Voici tout ce qu'il faut savoir.

Quelles sont les modalités de réalisation d'un état des lieux ?
Une formalité à ne pas prendre à la légère !

L’état des lieux permet d’attester de façon formelle et concertée de l’état d’un logement. Il répartit ainsi les responsabilités entre le propriétaire et le locataire quant aux dépenses à acquitter. L’état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés, l’état des lieux de sortie est effectué lorsque le locataire quitte le logement et restitue les clés.

Pour que l’état des lieux soit juridiquement valable, quelques principes doivent être respectés, et pour éviter les litiges, certains points nécessitent de la vigilance. Rappels des règles et conseils pratiques pour un état des lieux impeccable.

Etat des lieux : de quoi s’agit-il ?

L’état des lieux a pour objet de lister les informations relatives à un logement et à son état, ainsi que ses équipements et aménagements.

Ce document a une grande importance dans le cadre d’une location car c’est sur la base de cet inventaire que sera restitué, ou non, le dépôt de garantie. Les conséquences financières ne sont donc pas neutres tant pour le locataire que pour le propriétaire.

C’est également sur l’état des lieux que figureront les relevés de compteurs de gaz, électricité, ou eau afin que le transfert de facturation puisse être effectué de façon claire entre le locataire précédent et le nouveau locataire.

Pour en savoir plus : legifrance.gouv.fr.

Principes fondamentaux de l’état des lieux

1. L’état des lieux ne peut pas être réalisé unilatéralement

L’état des lieux est un constat qui doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire, sous peine de nullité. Les parties doivent s’accorder ensemble sur les mentions portées sur l’état des lieux.

A savoir : le locataire reste en droit de demander la rectification de l’état des lieux sous dix jours s’il estime que certains éléments n’ont pas été relevés ou ont été mal recensés malgré sa rédaction en commun avec le propriétaire.

2. L’état des lieux doit être consigné par écrit

Pour avoir une valeur juridique, l’état des lieux doit être retranscrit par écrit, en deux exemplaires, cosignés par les parties et daté.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée devra être annexé au contrat de bail.

A savoir : en l’absence d’état des lieux ou de sa formalisation par écrit, le locataire est réputé avoir pris place dans un logement en bon état de réparations locatives. Il sera donc responsable de sa restitution dans le même état, charge à lui de prouver le contraire à l’aide de photographies, par exemple. En cas de litige, la commission départementale de conciliation pourra être saisie.

3. L’état des lieux de sortie, à établir par analogie à l’état des lieux d’entrée

Pour un état des lieux de sortie de logement, il est fortement recommandé de se référer aux mentions portées sur l’état des lieux d’entrée. L’analyse à la lumière de ce dernier pourra permettre d’expliquer certains dysfonctionnements ou certaines usures, mais également de mettre en exergue les dégradations éventuelles. Locataire ou propriétaire ont donc tout intérêt à procéder de cette façon.

Une présentation de l’état des lieux sous forme de tableau, mentionnant dans une colonne « état des lieux d’entrée » et dans une autre « état des lieux de sortie » peut être pertinente et pratique.

A savoir : la vétusté de certains équipements ou du logement en lui-même ne peut entrainer de retenue sur la caution du locataire.
Devra également figurer sur l’état des lieux de sortie la nouvelle adresse du locataire.

Limiter les litiges en rédigeant l’état des lieux le plus complet possible

Afin de limiter tout risque de litige ultérieur, l’état des lieux doit être le plus complet possible. Il doit permettre d’identifier avec précision l’état du logement, ses équipements, etc.

Pour garantir cette exhaustivité, il est conseillé de procéder de façon méthodique (pièce par pièce ou thème par thème par exemple : état des fenêtres et huisseries, plomberie, relevés des compteurs d’énergies, etc.).

La loi Alur prévoit la mise à disposition d’une trame d’état des lieux afin d’aider bailleur et locataire dans cette procédure mais il faut savoir que rien n’oblige à utiliser ce modèle. La présentation du contenu reste libre, dès lors que figurent les mentions essentielles.

Enfin, il est recommandé au locataire d’informer le propriétaire du logement en cas de panne, dégradation ou autre dommage causé à ce dernier, ceci afin de permettre son maintien en l’état dans le cadre du contrat de location. Le propriétaire avisé en temps et en heure d’une réparation à effectuer sera plus compréhensif que s’il est mis devant le fait accompli lors de l’état des lieux de sortie.

Modèle d’état des lieux

L’état des lieux et le contrat de location sont des documents que le propriétaire va proposer au locataire, selon les trames qu’il a l’habitude d’utiliser par exemple.

Le locataire pourra néanmoins demander à ce que ces documents soient complétés ou modifiés afin de respecter les obligations légales en matière de contenu (exemple pour le contrat de location) ou d’être plus adaptés à la situation.

Ainsi par exemple, si un logement comporte des annexes comme un grenier ou une cave, il peut être opportun d’utiliser une trame d’état des lieux qui mentionne ces espaces spécifiques.

Différents modèles peuvent être téléchargés depuis internet :

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