Que couvrent réellement les frais d'agence immobilière ?

Lorsque l’on souhaite vendre ou louer un bien immobilier en sollicitant un intermédiaire, on se heurte inévitablement aux frais d'agence immobilière. Comment sont-ils calculés ? À quoi correspondent-ils concrètement ? Comment sont-ils répartis entre vendeur, acheteur, bailleur ou locataire ?

Que couvrent réellement les frais d'agence immobilière ?
Vente, achat, location : tout savoir sur ces honoraires

Les frais d’agence immobilière sont un paramètre à ne pas négliger en cas d’achat ou de vente d’un bien immobilier. Contrepartie d’une prestation délivrée par l’agence, ils peuvent également être facturés dans le cadre de la mise en location d’un logement. Leur nature peut être très diverse, mais les grands principes à connaître restent les mêmes. Faisons le point.

Frais d’agence immobilière : de quoi parle-t-on ?

Les frais d’agence immobilière renvoient aux honoraires facturés par les agences immobilières en contrepartie de la vente d’un bien ou de prestations proposées dans le cadre d’une mise en location.

Le montant de ces frais d’agence varie selon les agences immobilières et le type de transaction. Chaque enseigne reste libre de déterminer le montant et les modalités de cette commission (somme forfaitaire et fixe, pourcentage du prix de vente, etc.).

Attention ! Les frais d’agence immobilière ne doivent pas être confondus avec les frais de notaire. Ces derniers correspondent à la formalisation de l’acte authentique d’achat-vente. Les frais de notaires seront appliqués au prix de vente du bien honoraires inclus.

À quoi correspondent ces frais d’agence ?

Les frais d’agence sont appliqués sur la vente de biens immobiliers mais également sur les logements destinés à la mise en location. Ils renvoient dans ces deux situations à la facturation de prestations très différentes.

En cas d’achat-vente d’un bien immobilier

Les agences considèrent que ces frais couvrent les prestations mises en œuvre dans le cadre des opérations de vente du bien, à savoir :

  • la publicité (rédaction et diffusion de l’annonce)
  • le temps passé avec les acheteurs potentiels pour effectuer les visites et leur donner les informations qu’ils désirent dans le cadre de l’analyse de leur projet d’acquisition.
  • les prestations relatives à la collecte et à la transmission des offres au vendeur (propositions au prix fixé par le vendeur ou en dessous) et sur la base desquelles celui-ci prendra sa décision.

Enfin, une partie de cette commission est versée à l’agent immobilier intervenu sur la prestation (vente ou location).

En cas de mise en location d’un bien immobilier

Il faut distinguer deux types de frais d’agence dans le cadre d’un bien ouvert à la location :

  • les frais d’agence correspondant à la mise en relation avec le locataire et le propriétaire. Les frais comprennent dans ce cas la publication de l’annonce et le temps passé pour les visites et la présélection des dossiers.
  • les frais de gestion perçus par l’agence si elle a été mandatée par le propriétaire pour assurer l’entretien du logement et répondre aux demandes des locataires en place.

A savoir : les frais relatifs à l’état des lieux peuvent être compris dans les frais de location ou être comptabilisés à part.

Quand sont payés ces frais d’agence et par qui ?

En cas d’achat-vente d’un bien immobilier

La commission versée à l’agence immobilière pour une vente ne sera effectivement payée qu’une fois la transaction actée par acte authentique chez le notaire.

Les frais d’agence seront versés directement à l’agence concernée, le montant dû étant pris sur la recette perçue lors de la vente. Ces frais sont généralement à la charge du vendeur, mais, dans certaines régions, notamment dans l’ouest de la France, il est de coutume que ce soit l’acheteur qui les assume.

Le montant de ces frais ne doit pas être négligé car ils ont un impact sur le prix net vendeur, c’est-à-dire la somme revenant in fine, après la vente, au vendeur. En cas de projet d’achat d’un nouveau bien, ou de prêt relais par exemple, les milliers d’euros payés au titre des frais d’agence peuvent faire évoluer sensiblement la balance budgétaire.

En cas de mise en location d’un bien immobilier

En pratique, lorsque le propriétaire fait appel à une agence immobilière pour gérer le quotidien d’un bien mis en location, ces frais sont réglés par le propriétaire loueur du bien. Les échéances de paiement dépendront alors du contenu du contrat commercial.

Si en revanche les propriétaires font appel aux services de l’agence pour trouver des locataires, ces frais d’agence seront ventilés entre bailleur et locataire. Ils correspondent environ à un mois de loyer pour chaque partie.

Comment négocier les frais d’agence immobilière ?

Le montant des frais d’agence doit être transparent pour le client (affichage en montant TTC dans les informations communiquées par l’agence). Cette formalisation des frais d’agence n’exclut pas la possibilité de les négocier.

Les frais calculés sur la base d’un pourcentage de la vente sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le prix de vente est élevé, moins ces frais le sont. Certaines agences peuvent afficher des frais fortement réduits lorsque leurs dépenses de fonctionnement leur permettent d’être concurrentielles sur ce volet.

Il ne sera pas toujours facile de négocier ces frais d’agence immobilière mais faire jouer la concurrence sera la 1ère clé d’entrée pour négocier, notamment si le marché des agences potentiellement concernées est dense. Cependant, il est recommandé de rester vigilant et de garder un montant de frais qui permette à l’agence de s’y retrouver en terme de rentabilité, sans quoi le bien sortira de ses priorités commerciales.

Présenter à l’agent immobilier les facteurs d’équilibre budgétaire pour justifier cette demande sera ici nécessaire. L’agence pourra accepter de réduire ses frais en contrepartie d’un mandat exclusif sur la vente.

A l’inverse, il est également possible de solliciter différentes agences à taux réduits pour maximiser ses chances de vendre le bien, en s’acquittant de frais moins importants auprès de la seule agence qui a vendu le bien, lors de la signature de l’acte de vente.

Attention ! Certains tarifs pratiqués par les agences sont plus bas mais la facturation des visites est en option. Renseignez-vous bien !

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