Investissement locatif : comment défiscaliser ?

Plusieurs dispositifs permettent une défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif. Loi Pinel, loi LMNP, loi Malraux, etc. Voici un inventaire des principales lois en vigueur qui encouragent à investir, et qui avec le temps, vous permettront de bénéficier d'un complément de revenus.

Investissement locatif : comment défiscaliser ?
Tout ce qu'il faut savoir sur l'investissement locatif

La pierre a toujours été considérée comme une valeur sûre en matière d’investissement. Cet attrait est renforcé par des mesures incitatives à l’investissement locatif : l’investisseur pourra ainsi bénéficier de mesures de défiscalisation tout en se constituant un patrimoine immobilier. Pinel, Malraux, LMNP,… Panorama sur ces lois qui encouragent à investir pour mettre en location grâce à des avantages fiscaux plutôt attractifs.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

On entend par investissement locatif l’acquisition d’un bien immobilier non occupé en propre par l’acquéreur car destiné à être mis en location. Dans un premier temps, les loyers générés par la location du bien ont généralement pour objet de rembourser les échéances du prêt immobilier contracté pour acquérir ce dernier. Par la suite, ces rentrées d’argent peuvent constituer une sorte de rente, de complément de revenus, souvent bien utile lorsque la retraite arrive.

Compléter son patrimoine, préparer sa transmission ou sa retraite, … l’investissement locatif est une option aux multiples atouts et c’est sur ce terrain fertile que se sont greffées des lois incitant les particuliers à investir pour renforcer le marché locatif.

La France souffre en effet d’une pénurie d’offres de logements, les politiques publiques se saisissent donc de cette question de mandatures en mandatures, … pour le bonheur des investisseurs.

Une loi de référence : la loi Pinel

La référence en matière d’investissement locatif et de défiscalisation immobilière est la loi Pinel. Revisitée récemment, elle n’en a pas perdu son intérêt fiscal. Elle s’inscrit dans la suite de la loi Duflot qui elle-même succédait à la loi Scellier et son principe reste le même : un particulier qui investit dans un logement neuf en vue de le louer pourra bénéficier d’une réduction fiscale sous réserve de respecter des modalités de mise en location prédéfinies.

La réduction fiscale s’élèvera à 12, 18 ou 21% selon la durée de mise en location, à savoir respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Pour bénéficier de cette défiscalisation, l’acquéreur devra sélectionner ses locataires parmi ceux qui n’excèdent par les plafonds de ressources fixés par voie réglementaire, l’objectif étant de renforcer l’offre de logements destinée aux personnes ayant de faibles ressources. Par ailleurs, toujours dans cette même logique, le montant des loyers sera plafonné pendant la durée choisie par l’acquéreur.

Ces conditions restent relativement souples pour les investisseurs, notamment car la Loi Pinel (contrairement aux lois précédentes), autorise la mise en location au bénéfice d’un ascendant ou d’un descendant. Défiscaliser tout en permettant à un de ses enfants de prendre son autonomie est donc totalement envisageable grâce à la loi Pinel !

Attention ! La condition première pour pouvoir prétendre à la défiscalisation Pinel est d’acheter un bien situé dans une zone éligible au dispositif. Le zonage Pinel est accessible sur le site dédié.

Le statut de LMNP

La loi LMNP (loueur de meublé non professionnel) est moins connue mais reste également un bon moyen de faire des économies tout en investissant. Pour en bénéficier, il convient d’acheter un bien meublé, de le louer sans que les revenus générés par cette mise en location n’excèdent 23 000 € annuels.

À la clé, une exonération d’impôts sur les ressources issues de la mise en location, ainsi qu’une possibilité de récupérer la TVA lorsque le bien acquis est un bien neuf.

La loi Malraux pour investir dans l’ancien

En investissant dans le parc immobilier ancien, il est également possible de bénéficier de réductions d’impôts grâce à la loi Malraux. Comment ? En réalisant des travaux d’entretien ou rénovation.

La réduction d’impôts est fixée à 30% pour les immeubles situés en zone dite sauvegardée et à 22% pour ceux situés dans une Zone de Protection Du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Les travaux sont pris en compte dans la limite de 100 000 euros par an. Ils doivent en outre être surveillés par un architecte des Bâtiments de France.

A savoir : l’investisseur s’engage à louer pour 9 ans, et ce, dès l’année qui suit la fin des travaux.

Ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif

Si les mesures de défiscalisation rendent l’investissement locatif attrayant et rentable, il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit garder en tête que seul un engagement sur la durée permet de profiter pleinement de ces avantages.

Les durées minimales de mise en location constituent en effet la condition de rentabilité fiscale du dispositif. Par ailleurs, pour le cas de la loi Malraux, au-delà de la durée, la réalisation de travaux encadrés par un architecte réduit de fait la marge de manœuvre de l’investisseur.

Enfin, avant de réaliser un investissement immobilier, notamment s’il prend la forme d’un investissement locatif, il est impératif de prendre conseil auprès d’experts afin d’éviter les déconvenues financières. Optimiser la gestion de son patrimoine par la défiscalisation immobilière ne s’improvise pas et pour que l’opération soit rentable, elle doit être menée sur des bases sûres.

Le conseil : s’informer sur les opportunités fiscales existantes, mais recourir à un professionnel (agent immobilier, conseiller bancaire, expert en gestion de patrimoine, notaire, …) avant de concrétiser son projet.

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