Loi Cosse : comment bénéficier de ses avantages fiscaux ?

Comprendre le mécanisme de défiscalisation immobilière proposé par la loi Cosse afin d’analyser la possibilité de bénéficier de ses avantages

Loi Cosse : comment bénéficier de ses avantages fiscaux ?
Louer à loyer modéré et défiscaliser

En investissant, tout contribuable souhaite augmenter ses ressources sans que l’imposition ne soit trop lourde. C’est le principe de la loi Cosse qui permet d’articuler revenus locatifs et défiscalisation. Prenant la suite de la loi Besson, elle est entrée en vigueur en janvier 2017.

Faisons le point sur ses conditions de mise en œuvre.

Loi Cosse : définition

La loi Cosse relève des lois de défiscalisation immobilière, aux côtés des lois Pinel, LMNP, ou Malraux notamment. Elle a pour objet d’inciter les propriétaires de logements à les mettre en location à des loyers peu élevés, de sorte que les foyers modestes puissent y accéder.

La question du montant des loyers est particulièrement problématique dans certaines zones géographiques, et c’est pour répondre à cette envolée du prix du marché locatif que la loi Cosse propose, en contrepartie de la location à bas prix, une réduction de l’imposition des revenus locatifs perçus à ce titre.

A savoir : pour entrer dans ce dispositif spécifique, le propriétaire bailleur doit conclure une convention avec l’Anah (Agence Nationale pour l’Habitat).

Les avantages fiscaux

Dès lors que le logement est mis en location dans le respect des plafonds de loyers définis par le législateur, que le bailleur a conventionné avec l’Anah pour une durée au moins égale à 6 ans, les revenus locatifs déclarés par le propriétaire bénéficieront d’un taux d’imposition allégé, grâce à un abattement qui varie :

  • selon la localisation du bien
  • et selon l’effort consenti par le propriétaire sur le montant du loyer (celui-ci pouvant être modéré, social ou très social)

Cet abattement peut aller jusqu’à 70% des revenus perçus.
Pour consulter les détails par zones et modalités de mise en location : Ministère du logement

Conditions pour en bénéficier

Logements concernés

Tous les logements anciens peuvent bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse. Pour les logements neufs, le dispositif à mobiliser sera celui de la loi Pinel.

A savoir : après de lourds travaux, notamment lorsque le logement ne respectait pas les conditions liées à un logement décent, il est possible que le dispositif de défiscalisation applicable soit celui des logements neufs et non la loi Cosse.

Montant du loyer

Les plafonds de loyers permettant de profiter des réductions d’impôt de la loi Cosse sont définis par le législateur et varient selon la localisation géographique du logement. Ces montants de référence sont consultables sur le site du Ministère du logement.

Exemple : un studio de 25 m2 situé à Lyon devra être loué au plus 220 euros mensuels pour relever du dispositif loi Cosse « loyer très social » ou 420 euros au plus si le propriétaire souhaite se positionner sur le volet « loyer modéré ».

En pratique

Faire le point sur ses capacités financières

Pour analyser l’opportunité de se positionner sur ce dispositif de défiscalisation immobilière, il est recommandé de faire le point, de façon rigoureuse, sur les échéances de prêt (immobilier et autres) à rembourser mensuellement ainsi que les sur les dépenses récurrentes du foyer. Ceci permettra de connaître la capacité financière qui donnera la souplesse nécessaire à la perception d’un loyer mensuel moins élevé : en effet, l’abattement fiscal sera décalé dans le temps. Le propriétaire devra ainsi gérer son budget avec un loyer minoré sans allègement fiscal immédiat.

Contacter l’Anah

Par la suite, il convient de prendre contact avec l’Anah pour obtenir toutes les informations utiles et pratiques sur la loi Cosse.

Effectuer une simulation financière

Cette simulation permettra d’avoir une vision plus précise de l’impact fiscal. Faire une simulation en ligne

Préciser son projet

Après avoir évoqué le volet pratique avec l’Anah, il faudra se saisir des questions pratiques, notamment du choix de l’achat (neuf ou ancien). Ce choix conditionnera l’option loi Cosse ou loi Pinel.

Financièrement, les conséquences ne sont pas les mêmes : si l’immobilier ancien peut être moins cher à l’achat, il présente l’inconvénient de nécessiter des travaux peut être plus lourds et plus fréquents en termes d’entretien et/ou de rénovation. La loi Cosse reste néanmoins un dispositif qui est très intéressant financièrement pour un propriétaire bailleur.

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