En quoi consiste la Loi Denormandie ?

Investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts, c’est le principe même de la défiscalisation immobilière. Un nouveau venu dans le paysage des avantages fiscaux : la Loi Denormandie. A quels investisseurs s’adresse-t-elle ? Quel est son principe ?

En quoi consiste la Loi Denormandie ?
Une nouvelle opportunité de défiscalisation immobilière

L’accès au logement reste un enjeu majeur auquel le Gouvernement accorde une attention particulière. Les différentes politiques gouvernementales de ces dernières années visent à impulser des dynamiques pour renforcer la mise à disposition de logements, en proposant notamment des mesures de défiscalisation intéressantes pour les acquisitions ou rénovations. La Loi Denormandie s’inscrit dans ce cadre.

Quels sont les atouts de cette nouvelle mesure gouvernementale ? Comment les investisseurs peuvent-il profiter de ce nouveau dispositif ?

Loi Denormandie : une incitation fiscale puissante à la rénovation

Construire de nouveaux logements pour renforcer l’offre est une chose, maintenir en état le parc de logements accessibles en est une autre. Pour équilibrer ces deux volets qui sont complémentaires pour une pleine efficacité de la Stratégie logement actée par le Ministère, la Loi Denormandie propose un dispositif de défiscalisation pour la rénovation de l’habitat privé.

L’idée est d’ouvrir droit à une aide fiscale à l’investissement de rénovation de l’habitat locatif. Cette mesure vise à compléter le dispositif Pinel pour les investissements dans l’ancien. Elle est entrée en vigueur au 1er janvier 2019 ;

Cette mesure de défiscalisation est limitée à certaines zones géographiques, comme c’était le cas des autres programmes de défiscalisation immobilière (exemple : Pinel, etc.).

Quelles conditions pour bénéficier de ce dispositif ?

Les conditions pour bénéficier de cette réduction fiscale ont été voulues souples et peu contraignantes afin d’en faire un levier rapide pour limiter la dégradation des logements de centres-villes.

Un bien situé dans l’une des 222 communes du plan « Cœur de ville »

Pour être éligibles à l’aide fiscale de la Loi Denormandie, le bien devra avant tout être situé dans les zones géographiques éligibles. Celles-ci ont été définies du fait des besoins en rénovation de logements et sont donc ciblées sur les centres-villes (zone éligibles au programme « cœur de ville », soit 222 communes). La carte des zones concernées est accessible sur le site : loidenormandie-gouv.org.

Un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation

Par ailleurs, les investisseurs devront acquérir un logement ancien sur lequel des travaux d’amélioration, même simples, seraient engagés à hauteur de 25% du coût total du projet. Les travaux visés sont ceux qui permettent une amélioration d’au moins 30% de la performance énergétique du logement, ou qui relèvent d’une catégorie définie par le législateur comme l’isolation des combles, des murs, …

Ces travaux devront être réalisés par une entreprise et non par l’acquéreur lui-même.

Une mise en location dans le respect de plafonds réglementés

Enfin, pour répondre à la finalité de cette mesure de défiscalisation, l’investisseur devra s’engager à mettre le logement rénové en location pour une durée allant de 6 à 12 ans.

Par ailleurs, la liberté de l’investisseur quant au choix de ses locataires reste encadrée. Ainsi, les ressources des locataires bénéficiaires devront respecter les plafonds définis par voie règlementaire. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la location du bien.

De même, le montant des loyers demandé par l’investisseur ne pourra excéder les seuils fixés par le programme. Ces seuils varient en fonction de la superficie et de la localisation du logement. Ils varient entre 8, 75 euros et 16,83 euros au mètre carré.

Quel est le montant de la réduction d’impôt accordée ?

Le dispositif Loi Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt à hauteur de 12%, 18% ou 21% selon la durée de la mise en location (6, 9 ou 12 ans).

Elle est limitée à 300.000 euros annuels par personne et plafonnée à 5.500 euros par mètre carré de surface dite « habitable ».

A savoir : la Loi Denormandie permet louer le logement à des membres de sa famille, une souplesse qui peut donc être très intéressante pour l’investisseur !

Une opportunité à saisir ?

Tout investissement immobilier, que celui-ci génère un avantage fiscal ou non, doit être mûrement réfléchi. En effet, il engage l’investisseur sur un projet à long terme.

Dans le cadre de la Loi Denormandie, les avantages fiscaux sont soumis à une obligation de mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, ce qui est loin d’être neutre : une revente en cours de programme entraîne la perte de tous les avantages qui y sont liés.

Par ailleurs, pour s’assurer de la rentabilité d’un investissement locatif, une réflexion est à mener avec un professionnel sur la nature du bien à acquérir, sa localisation, etc. ceci pour garantir le potentiel de mise en location stable du bien.

Il est recommandé de faire le point sur sa situation avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel de l’immobilier afin de voir si ce dispositif est adapté au projet d’investissement. En effet, d’autres mesures peuvent peut-être se révéler plus adéquates pour optimiser ses investissements immobiliers (Pinel, Cosse, SCPI fiscales, etc.).

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