Consistant à confier la prise en charge de son bien immobilier à un intervenant extérieur, tel un administrateur de biens, la gestion immobilière locative vise notamment la gestion du loyer, la recherche de locataires, le traitement des papiers administratifs ou encore la gestion des conflits. En plus de faire gagner du temps au propriétaire, le marché immobilier nécessite des connaissances sur le marché local, d’ordre juridique ou administratif que le propriétaire n’a pas forcément. Des lors, il lui reste possible de mandater une personne intervenant en son nom et pour son compte de diverses façons.
Une loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » règlemente l’activité d’administrateur de biens, gérant d’immeuble. Elle institue plusieurs obligations impliquant au mandataire l’obtention d’une carte professionnelle, en plus d’une assurance de responsabilité et de garantie financière. Un décret du 20 juillet 1970 fixe notamment les conditions d’application de cette loi.
La variété des missions liée à la gestion immobilière
Le gestionnaire peut être impliqué au niveau du recouvrement des loyers, de l’entretien de l’immeuble, des documents contractuels, des baux, des rapports de gestion sur l’immeuble etc. Le gestionnaire prendra alors le relai en lieu et place du propriétaire et s’acquittera de toutes les obligations du bailleur. Les rapports entre le propriétaire et le gestionnaire sont inclus dans un document contractuel appelé le mandat de gestion.
En général, l’administrateur de biens a le pouvoir de :
- louer ;
- percevoir les loyers ou accorder des remises ou délais ;
- exécuter des travaux ;
- agir en justice en cas d’incident locatif ;
- représenter le mandant dans les assemblées générales de copropriété ;
- payer les charges et impôts;
- souscrire une assurance sur l’immeuble ou au titre des pertes de loyers et dégradations locatives ;
- préparer les éléments permettant au mandant d’établir ses déclarations fiscales.
L’administrateur de biens gère des biens immobiliers locatifs (habitation ou locaux commerciaux) pour le compte de particuliers, de compagnies d’assurances, ou encore de sociétés foncières. Il assure le cas échéant la gestion des syndicats de copropriétaires. Pour ce faire, il exécute un mandat de gestion dont la durée est limitée à un an, renouvelable par entente tacite.
Son action et ses responsabilités sont importantes. Il surveille l’état général des immeubles et fait exécuter et contrôler les travaux nécessaires. A ce titre, il négocie les interventions des différents corps de métiers et assiste à des réunions de chantier. Une fois par an, il convoque en assemblée générale les copropriétaires pour présenter un bilan de sa gestion. C’est lui qui détermine les charges à payer par la copropriété pour entretenir le ou les immeubles.
Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges. Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire. Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas employé de la copropriété, il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela ; enfin, il doit lui rendre des comptes sur sa gestion.
L’interlocuteur privilégié de ce contrôle est le Conseil syndical. Ceci implique qu’en cas de contestation d’une décision du syndic il demeure nécessaire, sauf faute professionnelle, attaquer en justice le syndicat des copropriétaires qui est son mandant. D’une manière générale, le syndic a l’obligation légale de conserver l’immeuble et de veiller au respect de son règlement de copropriété. Il est investi pour cela d’un lourd devoir d’information et de conseil.
Quant aux régies immobilières, elles sont un autre mode de gestion, des sociétés chargées de la gérance immobilière et mandatées par des propriétaires d’immeubles (le syndic de copropriété) pour en assurer l’entretien et la perception des loyers et charges.
La spécificité et la complexité de la législation en matière immobilière augmentent les risques de mise en cause de la responsabilité de l’administrateur de bien, tant à l’égard de son mandant – impliquant la mise en œuvre d’une responsabilité contractuelle- qu’à l’égard des tiers, engendrant alors une responsabilité délictuelle.
Une responsabilité contractuelle à l’égard du mandant
L’agent immobilier reçoit un pouvoir et agit pour le compte d’autrui en vue de procéder à :
- La vente d’un bien,
- La recherche d’un acquéreur ou d’un locataire,
- L’administration de ce bien
Il ne pourra procéder à la transaction que s’il est muni d’un mandat écrit qui fixera les limites de sa responsabilité. Ainsi, l’agent immobilier répondra de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat dans les conditions de droit commun ; étant précisé qu’en présence d’un tel mandat, l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens.
En outre le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution. La jurisprudence a d’ailleurs précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion. Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen, de prudence ou de diligence.
Une obligation de résultat pèse toutefois sur l’agent immobilier lorsque ce dernier intervient en qualité de rédacteur d’actes. Enfin, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de conseil et d’assistance.
L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion. » L’agent immobilier est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage. La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant. En l’absence de preuve d’une faute, les tribunaux écartent toute responsabilité.
Une responsabilité délictuelle à l’égard des tiers
En principe, l’agent immobilier n’est pas responsable à l’égard des tiers étrangers au contrat de mandat. Néanmoins, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier à l’égard des personnes tierces au contrat de mandat peut être mise en œuvre en cas de dépassement de pouvoirs, de délit ou quasi-délit ou bien encore en cas de manquement à l’obligation de conseil. La jurisprudence a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction. Fondée sur l’article 1382 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.
Enfin, il y a lieu de préciser que depuis la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent immobilier est de cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal.
Le mandat de gestion locative impose à l’administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l’obligation pour le locataire de s’assurer. Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif et s’assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l’égard de la compagnie d’assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l’incendie de l’immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).
Par ailleurs, la Cour de Cassation a rendu un arrêt dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l’exécution des travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel).
La Cour de cassation avait déjà rendu un arrêt en date du 6 octobre 2006 dans lequel elle avait reconnu à un tiers le droit d’invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d’invoquer l’inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu’il y ait pour autant violation de l’article 1165 du Code civil empêchant traditionnellement un tiers de revendiquer le bénéfice d’un contrat dont il n’est pas partie.
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