Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Tout ce qu'il faut connaître sur les spécificités du prêt in fine, notamment ses avantages pour l'emprunteur. Ce type de crédit pourrait vous intéresser !

Quels sont les avantages du prêt in fine ?
Un dispositif idéal pour investir

Pour optimiser la gestion de son patrimoine, il faut parfois investir. Pour les investisseurs, le crédit in fine est un dispositif très intéressant, d’autant plus qu’il présente des avantages fiscaux. Quelles sont les spécificités de ce type d’emprunt ?

Qu’est-ce qu’un Prêt in fine ? Définition

Contrairement à un crédit amortissable, les mensualités de remboursement d’un crédit in fine ne comportent pas de part de capital, mais uniquement des intérêts. La totalité du crédit est remboursée in fine, autrement dit à la fin du contrat.

Ce type d’emprunt est en général souscrit par des investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le louer. Le solde prêt sera souvent versé à l’organisme de crédit suite à une revente.

Rappel : le prêt amortissable est un prêt classique qui, mensuellement, est amorti : chaque mois, l’emprunteur rembourse une partie du montant emprunté dans le cadre de ce crédit majorée par un taux d’intérêt.

Quelle est la différence entre prêt in fine et prêt amortissable ?

  • Prêt amortissable : il s’agit d’un prêt classique qui, mensuellement, est amorti. Dans la pratique, cela veut dire que vous remboursez chaque mois une partie du montant emprunté dans le cadre de ce crédit aggravé par un taux d’intérêt.
  • Prêt in fine : ici, au lieu de rembourser la somme empruntée en plus du taux d’intérêt, vous n’avez qu’à rembourser mensuellement que le montant du taux d’intérêt. Le capital emprunté, pour sa part, ne sera remboursé qu’à la fin de l’emprunt.

Ses spécificités : pour quoi ? Comment ?

Le prêt in fine concerne essentiellement l’achat de biens immobiliers.

De plus, il faut savoir que c’est :

  • Une solution réservée à l’investissement immobilier locatif
  • Un crédit à taux fixe avec remboursement du capital en fin de contrat
  • Un crédit d’une durée comprise entre 3 et 15 ans
  • Un crédit d’un montant minimum empruntable de 21.500 Euros (sans aucune limite).

 

Ses avantages

Des intérêts déductibles des revenus locatifs de l’emprunteur, et ce, sans plafond. Plus le taux d’imposition sur le revenu est élevé (plus de 40%), plus la réduction sera conséquente.

Une diversification de placements financiers : l’immobilier est une valeur sûre prisée par les investisseurs et le prêt in fine permet de diversifier ses placements.

Les inconvénients du crédit in fine

Le premier inconvénient est le périmètre limité du prêt in fine qui ne concerne que l’investissement locatif. Ensuite, contrairement à un crédit amortissable, les intérêts sont plus élevés pour le prêt in fine.

Enfin, il sera nécessaire de se constituer une épargne correspondant au montant du capital à rembourser en fin de contrat. Cela pourra prendre la forme d’un contrat d’assurance-vie nanti au profit du prêteur, en l’occurrence l’organisme de crédit ou la banque.

A savoir : il faudra veiller à ce que la rentabilité du placement soit plus élevée que celui de l’emprunt pour que l’opération financière soit intéressante.

Simulation d’un prêt in fine : illustration en chiffres

Prenons l’exemple d’un emprunt de 80 000 euros au taux nominal annuel de 5% (avec assurance) sur 20 ans. L’emprunteur versera chaque mois 333, 33 euros, et ce, durant 239 mois. Puis une ultime mensualité de 80 333, 33 euros sera versée en fin de contrat.

Le coût total du crédit est donc de 79 999, 20 euros, en plus des 80 000€ que l’on doit rembourser.

Avec un crédit classique, vous auriez eu à payer 240 mensualités de 527,97 euros, soit un total de 126 712,80. Le coût total serait donc de 46 712,80 €.

Mais l’avantage du prêt in fine, est que  les périodes de mise en location génèrent un loyer qui permet de payer les intérêts du prêt. L’objectif de l’opération sera ensuite de revendre le bien de sorte de dégager une marge financière.

Comment utiliser un prêt in fine?

Le prêt in fine est surtout destiné à un investissement locatif, c’est-à-dire à l’achat d’un bien destiné à la location. Et, dans ce contexte et dans la plupart des cas, le solde est bien souvent versé à l’organisme de crédit suite à une revente.

Exemple: vous achetez un appartement 100.000 Euros que vous louez pendant 10 ans. Pendant cette période, vous bénéficiez d’un loyer et, en contrepartie, vous payez les intérêts de votre prêt. Passés 10 ans, vous décidez de revendre votre bien et, bonne surprise, le prêt de l’immobilier augmente et vous revendez votre bien 120.000 Euros. Avec cette somme, vous pourrez alors rembourser le solde de ce prêt in fine.

A qui se destine-t-il ?

Dans la théorie, le prêt in fine est destiné à tout le monde, mais dans la pratique, on s’aperçoit qu’il s’agit d’un mécanisme de crédit adapté aux ménages fortement imposés et qui souhaitent déduire ces intérêts de leurs impôts.

Vous l’aurez donc compris, il s’agit d’un type de crédit qui n’est pas recommandé pour tous et, dans la plupart des cas, il est souvent plus avantageux de souscrire un prêt classique, moins onéreux. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander conseil à votre banque et à réaliser des simulations !

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