Comment fonctionne une SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale dispose de nombreux atouts pour les investisseurs. Pour comprendre à qui s’adresse cet investissement et comment elle permet d’alléger ses impôts, il est important d’en connaître les rouages. Voici donc ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

Comment fonctionne une SCPI fiscale ?
Un placement à double avantage : investir et défiscaliser

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement immobilier, il existe une palette de possibilités. La SCPI fiscale en fait partie. Levier d’investissement et de défiscalisation moins connu que les investissements immobiliers classiques, la SCPI fiscale présente de nombreux intérêts tant d’un point de vue de sa gestion que de sa rentabilité.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une société civile de placement immobilier, plus connue sous l’acronyme « SCPI », est une société qui regroupe des personnes désireuses d’investir dans l’immobilier.

Tous ses membres achètent des biens en commun et se partagent ensuite les gains qui en résultent (revenus locatifs, gains en cas de revente) ainsi que les frais liés à l’entretien des biens et les taxes.

On parle de SCPI fiscale lorsqu’en plus de placements lucratifs, l’objet est également de rechercher des solutions de défiscalisation des gains perçus. Il s’agit donc d’un investissement à double effet vertueux : rentabilité et défiscalisation.

Le fonctionnement de la SCPI

Le mécanisme de fonctionnement d’une SCPI reste relativement simple. Certaines sociétés de personnes sont spécialisées dans la gestion de biens immobiliers. A ce titre, elles entretiennent et mettent en location les biens, l’objectif étant la plupart du temps de réaliser des gains grâce à cette location et non de faire des plus-values en les revendant.

Un particulier peut ainsi acquérir des parts de cette société : en achetant ses parts, il devient propriétaire d’une partie du capital. En cette qualité, il aura ensuite le droit de participer aux décisions de l’entreprise (suivant ce qui est précisé dans les statuts) et surtout, de percevoir une part des gains générés par les biens.

On retrouve ensuite le fonctionnement classique des investissements immobiliers locatifs : les ressources provenant du versement des loyers constituent une rente pour l’investisseur, qui pourra notamment s’en servir pour rembourser le prêt éventuellement contracté pour acquérir les parts sociales.

Les meilleures SCPI pour investir : quel rendement ?

Investir en SCPI est une bonne option, que l’investisseur souhaite utiliser son épargne disponible ou réaliser un placement locatif. En effet, le taux de rendement moyen d’une SCPI tourne autour de 4,43 %, un chiffre qui fait rêver lorsque l’on compare les taux de rémunération des différents livrets d’épargne !

Les SCPI transmettent aux investisseurs des bulletins d’information réguliers présentant le taux de rendement du placement, les évolutions et perspectives, ce qui permet de suivre la rentabilité de l’acquisition.

A noter : certaines SCPI appliquent des frais d’entrée pouvant être élevés. Ils seront à prendre en considération lors de l’achat car peuvent relativiser le rendement la première année.

Un placement risqué ?

Le placement en SCPI fiscale reste un investissement locatif. Par conséquent, comme tout investissement de cette nature, il est toujours possible d’enregistrer des impayés sur les loyers ou de devoir réaliser d’importants travaux pour maintenir le bien en l’état, le mettre aux normes, le rénover.

Néanmoins, le risque restera limité en raison du nombre important d’investissements réalisés par une même société et par le nombre d’investisseurs (partage du risque).

Attention ! Les meilleures SCPI ne sont pas nécessairement celles qui offrent le meilleur rendement sur l’année antérieure. Il faut comparer les rendements sur plusieurs années pour avoir une vision claire sur la rentabilité du placement. Ainsi, la gestion du risque est prise en compte au même titre que la capacité à générer des revenus.

SCPI et défiscalisation des gains

Les SCPI fiscales ont également un objectif de défiscalisation des gains liés à l’opération d’investissement locatif. Comme pour toute défiscalisation immobilière, des conditions sont à respecter pour en bénéficier. Le fléchage des fonds vers des investissements défiscalisables sera à la charge de la SCPI qui en fera bénéficier les investisseurs.

Ainsi par exemple, certaines SCPI visent les investissements Loi Pinel, d’autres la Loi Malraux (SCPI de déficit foncier), etc.

Focus sur les SCPI Pinel

Les SCPI qui s’inscrivent dans la Loi Pinel offrent à l’investisseur la possibilité de profiter d’une réduction d’impôts qui varie en fonction de la durée de détention du bien.

SCPI Déficit foncier (Loi Malraux)

Cette SCPI fiscale est particulière car elle conjugue les principe de la SCPI et ceux de la Loi Malraux : l’investisseur pourra imputer le coût des travaux de rénovation du bien sur le montant de ses revenus fonciers.

Les parts des SCPI Malraux correspondent généralement à 50% à des dépenses de travaux. L’investisseur devra cependant savoir que pendant la période de rénovation, le bien ne générera pas de revenus locatifs. La SCPI déficit foncier vise donc les contribuables lourdement imposés et non les investisseurs souhaitant générer des revenus à court terme.

Investir en SCPI en pratique

Investir en SCPI fiscale est un choix qui ne s’improvise pas. Un dispositif intéressant peut se transformer en mauvais placement si les fonds sont mal placés. Il est recommandé aux investisseurs non aguerris de se rapprocher d’un intermédiaire expert dans ce domaine, afin de disposer d’une information complète et fiable (exemple : gestionnaires de patrimoine, etc.).

Pour en savoir plus et accéder à la liste des SCPI fiscales : aspim.fr

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