La surface habitable, calcul et conséquences en cas d'erreur

La surface habitable d'un logement ne comprend pas toute la surface au sol. En cas d'erreur de calcul lors d'une vente, l'acheteur peut être indemnisé

La surface habitable, calcul et conséquences en cas d'erreur
Des clefs pour calculer la surface habitable d'un logement

Le calcul de la surface habitable est fait par des professionnels en cas de vente ou de location mais même dans ce cas, des erreurs sont possibles. Si vous avez acheté ou loué un bien et que vous constatez qu’il est plus petit que ce que le vendeur affirme, il est possible de demander une réduction de prix sur le vente ou la location.

Quel espace qualifie-t-on de “surface habitable” ?

On retrouve la définition de la surface habitable dans l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface totale du plancher d’un logement à laquelle on soustrait la surface qu’occupent les murs, les cloisons, les gaines, les embrasures de portes ou de fenêtres.

On déduit également les surfaces occupées par des cages d’escalier ou des marches si le logement en comprend.

Comment la calculer ?

Pour calculer la surface habitable, on ne prend pas en compte les combles qui ne sont pas aménagés, les sous-sols, les lieux de stockage (cave, garage), les espaces extérieurs (balcon, terrasse, cour, vérandas). Sont également exclues les dépendances au logement.

Enfin, les zones où le plafond est bas (moins d’1m80 de hauteur) ne sont pas non plus prises en compte lors du calcul de la superficie d’un logement. Les parties communes sont exclues du calcul, même si le propriétaire en a la jouissance exclusive.

Il est bien évidemment difficile de calculer précisément la superficie d’un logement. Pour avoir une réponse exacte, il faut faire appel à un géomètre.

Comment réagir en cas d’erreur ?

Une marge d’erreur dans le calcul de la surface habitable d’un logement est tolérée : l’erreur ne doit cependant pas excéder 5 % de la superficie du bien. Les règles applicables ne cas d’erreur seront différentes s’il s’agit d’une vente ou d’une location.

En cas de vente, si l’erreur est constatée, l’acheteur pourra obtenir une réduction de prix si la surface a été surévaluée. Si à l’inverse la surface du bien a été minorée lors de l’évaluation, aucun supplément ne peut être demandé à l’acheteur.

Si vous estimez avoir été lésé lors de la vente à la suite d’un mauvais calcul de la surface habitable, vous avez un an à partir de la signature de l’acte authentique pour demander une révision du prix.

Si le vendeur ne veut rien entendre, il faudra saisir le tribunal de grande instance.
Pour un bien qui a été mis en location, le locataire peut demander une diminution du loyer mensuel. Cette réduction sera proportionnelle à la surface manquante.

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