Faut-il acheter en viager libre ou occupé ?

Quelles sont les différences entre le viager libre et le viager occupé ? Quelle est la meilleure solution ? Retrouvez ici quelques explications.

Faut-il acheter en viager libre ou occupé ?
Des informations pour vous aider à faire votre choix

Acheter un bien immobilier en viager est une option étudiée par de nombreux investisseurs. Cette modalité d’accès à la propriété présente en effet de nombreux avantages. Faut-il acheter un viager libre ou occupé ? Faisons le point sur les différences entre ces deux mécanismes, leurs avantages et limites pour choisir le viager le plus adapté à ses besoins et ses attentes.

Acheter en viager libre ou occupé, quelles différences ?

Le viager occupé est le type de vente en viager le plus fréquent : la personne qui vend le bien continue de l’occuper. S’il ne choisit pas le paiement intégral lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur verse un bouquet et une rente jusqu’au décès du vendeur (appelée « rente viagère »). Il ne pourra occuper ou utiliser le bien avant cette échéance.

Le viager libre fonctionne selon le même principe d’un point de vue du paiement mais dans ce cas précis, l’acheteur peut occuper le bien immédiatement après l’achat. Cette opportunité semble de prime abord bien plus attrayante, mais elle reste financièrement moins intéressante que le viager occupé.

Focus sur le viager libre

Pourquoi choisir d’acheter en viager libre ?

L’achat d’un viager libre permet de profiter du bien immobilier dès paiement, notamment dès le versement du bouquet.

Acheter en viager libre est une solution qui conviendra à ceux qui veulent faire du bien acheté en viager leur résidence principale ou qui souhaitent mettre rapidement des locataires en place.

Avantages du viager libre : vendeur et acheteur y trouvent leur compte !

Le viager libre constitue une formule bien plus souple que le viager occupé, mais ce dernier est plus courant.

Du point de vue du vendeur

Pour le vendeur, le viager libre peut être l’option la plus avantageuse même si ce n’est pas celle qui est privilégiée la plupart du temps :

  • le viager libre permet aux personnes âgées qui ont un bien immobilier mais qui ne l’habitent pas de percevoir une rente. Ce sera le cas notamment des personnes résidant en maison de retraite, EHPAD, mais également de celles qui sont hébergées chez des proches (famille, etc.), ou qui vendent leur résidence secondaire.
  • le prix de vente sera plus élevé dans le cas d’un viager libre que pour un viager occupé car la jouissance du bien immobilier est intégrale dès la signature de l’acte de vente.

Du point de vue de l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager libre est une modalité d’achat plus coûteuse, cela n’en reste pas moins un investissement intéressant et rentable : l’acquéreur sera libre d’occuper le bien en propre ou de le mettre en location, ce qui lui permettra de rentabiliser immédiatement l’acquisition et de limiter l’impact du surcoût par rapport au viager occupé.

Limites de l’achat en viager libre

Au-delà de son coût plus élevé que le viager occupé, le viager libre présente quelques limites. Tout d’abord, il faut savoir que les biens mis à la vente en viager libre sont très rares : les investisseurs souhaitant absolument acheter un bien immobilier en viager libre doivent s’armer de patience.

Par ailleurs, il faut savoir que les charges et les frais liés à d’éventuels travaux ne seront pas partagés entre vendeur et acheteur, comme c’est généralement le cas pour un viager occupé, mais seront exclusivement à la charge de l’acheteur. Il convient donc de bien calculer le coût global de l’opération avant de s’engager.

Focus sur le viager occupé

Pourquoi choisir d’acheter en viager occupé ?

Acheter un viager occupé constitue un investissement immobilier. En effet, l’acquéreur ne pourra ni occuper ni utiliser le bien, et ce, jusqu’au décès du vendeur.

Du point de vue du vendeur

Le viager occupé permet au vendeur de percevoir un complément de revenu régulier et sécurisé sans que son mode de vie ne change : il reste dans son logement habituel et ce, bien que l’acte de vente ait été signé. Il est à noter que la rente viagère bénéficie d’une réévaluation sur la base de l’indice d’évolution des prix à la consommation publiés par l’INSEE, ceci afin de maintenir le pouvoir d’achat du vendeur.

Du point de vue de l’acheteur

Le viager occupé est plus contraignant pour l’acquéreur, et c’est la raison pour laquelle il est financièrement plus intéressant. Le prix du bien immobilier tiendra compte de cette occupation et sera minoré par rapport aux achats en viager libre. Une occasion pour l’acheteur de faire un investissement à un prix bien en deçà du marché immobilier classique

Par ailleurs, les frais relatifs aux travaux d’entretien du bien seront à la charge du vendeur et de l’acheteur, ce qui n’est pas négligeable.

Limites de l’achat en viager occupé

L’acquéreur devra être en capacité de se loger ailleurs pendant la durée du viager, avec toutes les incertitudes qui l’accompagnent. Le paiement de la rente viagère ne doit pas entraver son budget domestique (remboursement d’échéance de crédit pour résidence principale, paiement du loyer, etc.).

Enfin, le montant de la rente est calculé sur la base d’un barème statistique officiel de taux de mortalité. Comme toutes données de cette nature, il s’agit d’une moyenne d’espérance de vie qui peut, ou non, se confirmer dans le cadre du viager souscrit.

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