Morgane De Abrantes
Morgane De Abrantes
19 Mai, 2016 - 08:18
Charges locatives abusives : comment agir ?

Charges locatives abusives : comment agir ?

Morgane De Abrantes

La question des charges locatives peut aboutir à des litiges entre locataires et bailleurs. Quels sont les recours en cas de charges locatives abusives ?

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En contrepartie de l’occupation du logement, un locataire verse au propriétaire de ce dernier un loyer, auquel s’ajoutent des charges locatives. Ces charges concernent des dépenses de formes très diverses, et il n’est pas rare qu’il y ait certaines dérives en la matière. C’est ce que l’on appelle  des charges locatives abusives.

Le point sur ce qui doit être payé, ce qui ne doit pas l’être, ainsi que sur les actions à mener en cas d’abus.

Charges locatives abusives : de quoi parle-t-on ?

Charges locatives : rappels

Avant de parler du caractère abusif de certaines charges locatives, il faut rappeler à quoi renvoie la notion même de charges locatives.

A la signature du contrat de bail (contrat de location), le locataire s’engage au paiement du loyer («loyer hors charges »), auquel s’ajoutent des charges (« charges locatives »). Ces deux lignes budgétaires doivent être clairement distinguées sur le contrat.

Les charges locatives correspondent aux dépenses relatives à l’occupation d’un logement qui sont réglées, dans un premier temps, par le propriétaire lui-même, pour ensuite être récupérées auprès du locataire. On parlera de charges « récupérables». En d’autres termes, il s’agit de toutes les dépenses qui permettent au locataire de jouir du logement dans de bonnes conditions.

Ce sera le cas notamment des dépenses liées à la consommation d’eau, au chauffage collectif, à l’entretien des bâtiments (prestations de ménages, …) etc. Chaque mois, le locataire paiera une “provision pour charges”, sur la base d’un montant approximatif estimé par le propriétaire. Une régularisation annuelle permettra de faire la balance entre sommes payées via les provisions et sommes réellement dues.

Toutes les charges ne sont pas récupérables, certaines restent du ressort du propriétaire du logement.

Les charges locatives abusives 

On entend par « charges locatives abusives » :

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  • les dépenses que le propriétaire impute au locataire alors qu’il est dans l’obligation de les assumer lui-même (exemple : lourdes réparations effectuées dans l’immeuble, réfection du sol dans les parties communes, toiture, etc.).
  • les charges qui sont manifestement surévaluées par rapport à la réalité (charges relatives à la consommation d’eau disproportionnées)

Comment agir ?

Lorsqu’un locataire estime que les charges locatives qui lui sont demandées par le bailleur sont anormalement élevées ou non justifiées, il lui est recommandé de procéder par étapes :

Demander la régularisation des charges

Tout d’abord, si le propriétaire a oublié ou n’a pas procédé à la régularisation des charges locatives, le locataire est en droit de l’exiger. La régularisation permettra d’ajuster les charges dues à la réalité, de récupérer un éventuel trop versé par provision, …

Attention ! La régularisation pourra également conduire à une majoration des sommes dues.

Demander l’état récapitulatif des charges locatives dues

Les locataires oublient ou n’osent pas demander les éclaircissements sur les charges à payer, mais il faut savoir que le propriétaire est tenu de justifier les montants demandés à ce titre. La loi oblige même le propriétaire à tenir les justificatifs accessibles au locataire pendant une période de 6 mois après le décompte de régularisation annuelle.

Le locataire est donc en droit de demander à quoi correspondent les charges à régler. Ce détail permettra d’apprécier s’il s’agit de charges locatives abusives ou non.

À savoir : la liste des charges locatives récupérables est définie par le décret du 26 août 1987.

Exiger le remboursement des sommes indûment versées

Le locataire qui aurait réglé des charges locatives abusives peut en demander le remboursement en mettant en demeure le propriétaire de rétrocéder la somme concernée.

À savoir : des organismes spécifiques peuvent appuyer les locataires dans ces démarches, il ne faut pas hésiter à solliciter les professionnels pour faire fin rapidement au litige (exemple : anil).

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Les recours possibles

Si les échanges à l’amiable avec le propriétaire n’ont pas permis de trouver une solution concertée à la question des charges locatives, le locataire pourra agir de façon plus formelle.

Envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) au propriétaire

Pour contester le montant des charges locatives estimées abusives et marquer le début d’une procédure formelle, le locataire devra avoir trace de sa demande de régularisation. Il devra pour cela adresser une LRAR à son bailleur, en lui demandant de revoir le décompte des charges concernées sous huitaine.

Saisine de la commission départementale de conciliation

La commission départementale est une instance de proximité qui propose de régler le litige en recourant à la conciliation. Si les parties trouvent un accord, la commission rédigera un document qui l’entérinera.

Si le désaccord persiste, elles pourront passer à l’étape judiciaire.

Saisine du Tribunal d’instance.

Locataire et propriétaire entreront ici en phase contentieuse. Pour cette procédure devant le Tribunal d’instance, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

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