Comprendre le périmètre de la loi LMNP pour étudier l’opportunité de choisir cette modalité de défiscalisation immobilière.
La loi LMNP permet au propriétaire d’un logement meublé de bénéficier d’une faible imposition des revenus locatifs perçus. Faisons le point sur les modalités de ce dispositif de défiscalisation immobilière.
LMNP : définition
La LMNP est plus un statut qu’une mesure de défiscalisation en tant que telle : c’est le statut d’investisseur en qualité de loueur meublé non professionnel qui permet à celui-ci de payer moins d’impôts sur les fruits de la mise en location.
Ce statut est ouvert à tous et vise les mises en location tant temporaires (locations de courtes durées) que saisonnières (exemple : location d’un gîte, …). La location d’une chambre au sein de sa résidence principale permet également de profiter de la défiscalisation.
A savoir : comme la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, investir en LMNP constitue également un placement intéressant pour préparer sa retraite.
Quelles spécificités ?
La défiscalisation loi LMNP est possible dès lors que l’investissement immobilier répond aux caractéristiques suivantes :
- Le logement est meublé (acheté meublé, ou meublé postérieurement et avant sa mise en location), il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien
- Le propriétaire ne perçoit pas plus de 23 000€ de revenus locatifs en sa qualité de LMNP ou 50% de l’ensemble de ses revenus
- Le propriétaire ne cumule pas plusieurs statuts : impossibilité d’être enregistré par ailleurs en qualité de loueur de meublés professionnel (LMP).
A savoir : le logement peut également être acheté en résidence d’affaires, de services.
Pourquoi investir en tant que LMNP ?
Les avantages de ce dispositif sont nombreux et ne nécessitent pas un lourd investissement financier. Les investissements sur des logements de type studio renvoient d’ailleurs à une grande partie de ces placements immobiliers.
Un achat immobilier en tant que LMNP :
- Assure un revenu mensuel régulier
- Constitue un placement à long terme
- Ne génère pas de gestion locative lorsqu’il est réalisé via une résidence de services
- Peut-être articulé avec la possibilité d’amortir les meubles et équipements du logement
L’amortissement LMNP concerne les meubles et équipements d’une valeur supérieure à 598€.
L’imposition des revenus locatifs
Le propriétaire peut déclarer ses revenus locatifs en choisissant soit le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) soit le régime réel.
Le choix de l’option fiscale dépendra de la fréquence de la mise en location du bien et/ou du montant des revenus perçus à ce titre.
Le régime micro-BIC génère une imposition forfaitaire (un abattement de 50% est appliqué aux revenus locatifs).
Le régime réel permet de déduire les amortissements et les charges des revenus perçus et donc de limiter l’assiette d’imposition.
Tout propriétaire aura néanmoins l’obligation de choisir le régime réel si le montant annuel déclaré en qualité de LMNP excède 32 900€ par an.
A savoir : Lorsque l’investissement est réalisé dans une résidence neuve de services, et le propriétaire pourra en outre récupérer la TVA.
Préparer son projet
Un investissement immobilier est un projet à long terme qui doit être réfléchi, chiffré de façon rigoureuse, et sur lequel il est impératif de solliciter l’avis d’un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, conseiller financier, etc.).
Dans un premier temps, il est possible d’effectuer quelques simulations. Le site la-lmnp.fr propose un outil de chiffrage de projet qui peut servir de base de travail aux futurs investisseurs.
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