Lorsqu’un client sollicite un prêt, selon son âge ou son état de santé, la démarche peut être plus ou moins facile. Les seniors ou les personnes atteintes d’une maladie ont pourtant besoin, comme tout le monde, de financer leurs projets. Alternative au crédit immobilier classique, le prêt viager hypothécaire pourra apporter une solution simple pour acquérir un bien. Mal connu, ce dispositif est à connaître pour concrétiser ses projets.
Prêt viager hypothécaire : définition
Le prêt viager hypothécaire est une modalité d’accès au crédit très particulière. A mi-chemin entre la vente d’un bien immobilier en viager et l’hypothèque, il permet d’emprunter auprès d’un établissement financier en échange de la souscription d’une hypothèque sur un bien immobilier.
L’emprunt est garanti par le bien hypothéqué. L’établissement prêteur se remboursera lui-même des sommes empruntées au décès de l’emprunteur.
Le prêt viager hypothécaire s’adresse ainsi aux personnes disposant d’un patrimoine immobilier et souhaitant emprunter pour leurs projets. Il permet de dépasser les difficultés pour trouver un prêt senior ou un prêt en cas de santé fragile.
L’utilisation de la somme prêtée est libre, il s’agit d’un crédit non affecté.
Attention ! Il existe une réserve à l’usage des fonds prêtés : ceux-ci ne peuvent être mobilisés pour le financement d’une activité professionnelle.
Les modalités pratiques du prêt viager hypothécaire
Une transaction à formaliser par un acte authentique
Tout d’abord, il convient de préciser que comme le prêt met en jeu un bien immobilier, cette transaction doit être réalisée chez un professionnel, en l’occurrence un notaire.
Un bien à faire estimer
Préalablement à cela, la propriété hypothéquée devra être estimée par un expert immobilier, les frais liés à cette expertise étant à la charge de l’emprunteur.
C’est sur cette valeur que va être déterminé le montant du prêt hypothécaire viager. Le montant du prêt accordé sera compris entre 20 et 80% de la valeur du bien.
A savoir : la valeur du bien immobilier n’est pas le seul critère déterminant le montant du crédit. L’âge, mais également le sexe de l’emprunteur constituent également des variables importantes.
Une mise à disposition et des modalités de remboursement souples
A la validation du contrat, l’emprunteur reçoit les fonds soit en capital soit par rentes mensuels.
L’avantage indéniable de cette formule, c’est l’absence de contraintes financières. Il n’y a pas de remboursement ni d’assurance, ni de fléchage de l’argent perçu sur tel ou tel projet.
Un bien qui peut être utilisé librement par l’emprunteur
L’emprunteur conserve l’usufruit de sa propriété sur le bien. Il peut ainsi y résider ou le louer. La banque récupèrera ses fonds au décès du souscripteur en cédant le bien immobilier.
Une obligation d’entretien à la charge de l’emprunteur
Si les obligations financières sont très restreintes, l’emprunteur n’est pas pour autant entièrement libre durant le contrat. Ainsi, pour que le bien ne se déprécie pas au fil des années, il doit en assurer un entretien régulier.
Un état des lieux initial peut être annexé au dossier. Par ailleurs, s’il décide de le louer ou de vendre au bout de quelques temps, il doit obtenir l’autorisation noir sur blanc de la banque.
Tout manquement à ces règles peut contraindre au remboursement des fonds.
Comment rembourser un prêt viager hypothécaire ?
Le remboursement anticipé
L’emprunteur peut choisir, de sa propre initiative, de rembourser les sommes empruntées de façon anticipée. Ce remboursement anticipé aura un coût variable selon le nombre d’années restant à courir. Ainsi, plus le prêt sera avancé dans ses échéances de remboursement, moins les frais seront importants.
A compter de la 10ième année par exemple, l’indemnité à verser correspondra à un mois d’intérêts contre 4 mois d’intérêts au titre de la 4ème année.
Le remboursement suite au décès de l’emprunteur
L’établissement financier se remboursera sur le produit de la vente du bien immobilier.
Si la valeur de l’immeuble a diminué entre son estimation et sa vente, la banque assumera la différence.
Si inversement l’immeuble a pris de la valeur et est vendu plus cher, la plus-value sera reversée aux héritiers.
Combien coûte un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire a un coût qui reste relativement élevé par rapport aux autres crédits à la consommation. C’est la contrepartie de sa souplesse. Il est conseillé de démarcher différents établissements de crédit pour comparer les taux (TAEG).
Quelles différences avec l’hypothèque ou la vente en viager ?
Le prêt viager hypothécaire se différencie de :
Dans le cadre du prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne vend pas son bien
Lors de la souscription d’une hypothèque, l’emprunteur risque la saisie du bien en cas de non remboursement des sommes empruntées alors que le prêt viager hypothécaire n’a pas à être remboursé par l’emprunteur de son vivant.
Pourquoi est-il considéré comme un prêt très souple ?
Ce prêt est un instrument considéré comme souple car accessible sans conditions ni contraintes spécifiques pour l’emprunteur :
- aucune assurance n’est requise pour le prêt
- aucune condition d’âge n’est requise (pas d’âge maximal)
- aucun questionnaire médical n’est à remplir
- aucune condition de ressources n’est imposée.
De la même façon, concernant le bien, ce peut être :
- la résidence principale de l’emprunteur
- la résidence secondaire de l’emprunteur
- un immeuble appartenant à l’emprunteur et loué par ce dernier.
Où se renseigner ?
Toute information relative à la demande de prêt hypothécaire viager peut être demandée auprès des établissements financiers classiques.
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