Afin d’accroître le volume de logements neufs mis en location, l’Etat a créé un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier, sous certaines conditions, de déductions d’impôts en contrepartie de la mise en location d’un logement. C’est le cas de la loi Pinel, qui s’inscrit dans la continuité des dispositifs Scellier et Duflot et qui vient tout juste d’être prolongé pour 4 ans. Faisons le point les avantages financiers de ce dispositif, ainsi que sur les ajustements en sa version Loi Pinel 2018.
Loi Pinel : pourquoi investir ?
Les dispositifs de défiscalisation, comme l’investissement locatif loi Pinel, visent à créer une opération gagnant-gagnant :
- Le déploiement de politiques publiques (ici, l’ouverture de l’accès aux logements locatifs)
- L’octroi de contreparties fiscales au bénéfice de l’investisseur qui s’inscrit dans le dispositif (réductions d’impôts).
Investir en utilisant les leviers de la défiscalisation immobilière permet d’optimiser la gestion de son patrimoine, de se constituer une source de revenus pour la retraite, etc. le tout en payant moins d’impôts.
La loi Pinel a fait l’objet de quelques ajustements dans le cadre de la prolongation de ses mesures de défiscalisation, notamment afin de cibler davantage la zone géographique des investissements ouvrants droit aux avantages fiscaux.
Les conditions de défiscalisation
Pour bénéficier de la défiscalisation Loi Pinel, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions relatives à l’achat, mais également aux modalités de sa mise en location.
L’investissement doit ainsi :
- être réalisé dans une zone éligible au dispositif (voir ci-après)
- porter sur un bien neuf (maison ou appartement)
- être réalisé entre le 1er janvier 2018 (pour les nouvelles acquisitions) et le 31 décembre 2022
- aboutir à une mise en location
La mise en location du logement concerné doit en outre :
- être effective pendant une durée d’au moins 6 ans,
- être proposée en qualité de résidence principale non meublée
- respecter le plafond de loyer défini par le législateur (entre 10,07 et 16,83€/m2 selon la localisation du bien)
- être proposée à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds réglementaires.
A savoir : l’investisseur a la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille dès lors que celui-ci ne relève pas du foyer fiscal de l’investisseur et que ses ressources le rendent éligible au dispositif.
Les zones géographiques concernées en 2018
Seules certaines zones géographiques ouvrent droit au dispositif de défiscalisation loi Pinel, le principe étant d’encourager l’investissement locatif dans les secteurs ou l’offre locative ne permet pas de répondre à la demande.
Les nouveautés 2018 de la loi Pinel concernent principalement la délimitation des zones géographiques ouvrant droit aux avantages fiscaux.
Les zones éligibles au dispositif Pinel 2018 sont les suivantes :
- Paris ainsi que les 29 communes de la petite couronne (zone A bis)
- Les agglomérations d’Île-de-France, la Côte d’Azur, ainsi que les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier la partie française de l’agglomération de Genève (zone A)
- Les agglomérations dont la population dépasse 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, ainsi que des communes où l’offre locative est considérée comme onéreuse. Ce sera le cas des villes d’Annecy, de Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo, ainsi que les départements d’Outre-Mer, et la Corse.
Pour consulter la liste des zones concernées ainsi que les plafonds de loyers et de ressources à prendre en compte : loi-pinel-info.org
Quels avantages fiscaux ?
L’objectif de la loi Pinel consiste à orienter l’épargne des ménages vers des programmes d’investissements locatifs. Ce dispositif de défiscalisation immobilière se veut incitatif et c’est ce qui explique son succès et sa reconduction par le législateur.
Une réduction d’impôts attractive
La réduction d’impôts proposée par la loi Pinel 2018 varie en fonction de la durée d’engagement à la mise en location. Ces réductions restent inchangées malgré le toilettage du dispositif, afin de maintenir l’élan des investisseurs en faveur de ce programme :
| Durée de l’investissement | % de réduction d’impôts correspondant |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
A savoir : Le montant pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Loi Pinel est plafonné à 300 000 € (frais de notaire inclus).
Ainsi, plus la durée de l’investissement locatif est longue, plus le bénéfice fiscal est important. Sur une période d’investissement de 12 ans, la défiscalisation Loi Pinel peut créer une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€.
Pour effectuer une simulation affinée : loi-pinel-gouv.org
La possibilité de déduire les charges liées au logement
La loi Pinel 2018 permet aux investisseurs bailleurs de déduire du montant des loyers perçus les charges liées aux logements. Ce sera le cas notamment des intérêts d’emprunts, de la taxe foncière, des primes d’assurance du logement, etc. Cette déduction constitue un atout supplémentaire qui sera à ajouter aux résultats obtenus grâce aux simulateurs car elle ne peut être chiffrée avec précision en amont de l’acquisition.
Profiter de la défiscalisation loi Pinel
Pour profiter des mesures de défiscalisation de la loi Pinel, et avant toute décision d’investissement, il est fortement conseillé de se renseigner auprès d’experts (conseillers en gestion et patrimoine inscrits à l’ORIAS, etc.) qui sauront proposer des zones d’investissement à fort potentiel. Un investissement financier doit être rentable, et pour cela, il doit être sécurisé.
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