Acheter pour louer peut être intéressant lorsque l’on est déjà propriétaire de se résidence principale ou lorsque l’on doit changer de ville très régulièrement et que l’on ne peut pas acheter pour soi. Avant de franchir le pas, vérifiez l’attractivité de la ville, son potentiel de développement ainsi que la rentabilité moyenne de l’opération.
Acheter pour louer : l’importance du choix de l’emplacement
Si pour vous le fait d’acheter pour louer est un investissement purement financier, optez pour des zones où le marché est porteur. Cela veut dire qu’il vous faudra choisir des agglomérations où vous aurez un retour sur investissement intéressant avec une bonne rentabilité. Ce sont des villes où le prix à l’achat est faible par rapport au prix à la location.
Si l’achat en vue de la location doit forcément être dans votre ville de résidence, il vous faudra alors bien choisir le quartier en fonction de plusieurs critères :
- prix d’achat d’un bien immobilier,
- loyer moyen prévu,
- typologie des locataires,
- etc.
Dans la mesure du possible, optez pour des appartements ou des maisons à proximité d’écoles/universités, de commerces, bien desservis par les transports en commun et dans des quartiers dynamiques qui sont amenés à évoluer.
Acheter et louer au meilleur prix
Le point clef dans cet investissement c’est de déterminer la rentabilité du projet. Cela passe par un achat au meilleur prix. Pour acheter un bien le moins cher possible, vérifiez les ventes aux enchères, soyez à l’affût des annonces entre particuliers et renseignez-vous sur les prix du marché. Prenez également en compte le coût de votre crédit bancaire, les frais de notaire, les assurances diverses, les frais d’aménagement, etc.
Acheter pour louer implique également de définir un loyer adapté. Ainsi, il sera important de bien étudier le marché pour définir le coût de la location pour vos futurs locataires. Dans cette perspective, rien de tel que de consulter les petites annonces ou les agences immobilières. Un bien immobilier proposé trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quitteront à la première occasion.
Pensez également aux différentes formes de location : la location à l’année à un locataire n’est pas la seule solution. La colocation est un mode de location de plus en plus répandue, tout comme la location courte durée via des sites comme Airbnb.
Une fois ces éléments définis, voyez en combien de temps votre investissement est rentabilisé.
Acheter pour louer dans une optique d’optimisation fiscale
Avec le dispositif de soutien à l’investissement locatif (Loi Pinel), vous pourrez déduire (selon la durée de votre engagement locatif), entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf (dans la limite de 300 000 euros). Un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Il faut également prendre en compte que la possibilité d’opter pour ce dispositif va dépendre de la zone dans laquelle vous souhaitez investir : toutes les communes ne sont pas éligibles.
Une autre possibilité consiste à opter pour l’amendement Censi-Bouvard qui permet, pour l’achat et la location pendant 9 ans d’un logement neuf meublé en résidences services, de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat HT et la récupération de la TVA. Il n’est pas nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour pouvoir en bénéficier.
Confier la gestion à un intermédiaire
Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, il sera sans doute intéressant de vous rapprocher d’une agence immobilière qui prendra en charge les démarches administratives, la sélection des locataires, la gestion quotidienne du bien, etc. Dans ce cas pensez à intégrer cette dépense lorsque vous chiffrez le projet, car c’est un coût non négligeable, surtout si vous changez souvent de locataires.
Quelques conseils
Si vous débutez dans l’univers de l’achat de biens immobiliers dans une perspective de location, privilégiez les petites surfaces. Cela vous permettra de :
- Diversifier vos investissements
- Bénéficier de plus de mesures de défiscalisation (le cas échéant)
- Minimiser le capital à investir
A lire aussi :