Investissement immobilier locatif : ce qu’il faut savoir

Aujourd'hui, notre juriste s'intéresse à l'investissement immobilier locatif et vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la question.

Investissement immobilier locatif : ce qu’il faut savoir
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif, voici tout ce qu'il faut savoir sur la question.

Pour en savoir plus sur les dispositifs de defiscalisation, c'est par ici !

 

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, vous devez être méthodique : votre type d’investissement dépendra de vos objectifs mais pas seulement.
Afin de vous aider à vous y retrouver en matière d’investissements immobiliers, voyons ensemble les notions utiles à maîtriser !

 

Les dispositifs existants


Il existe de nombreux dispositifs pour les investisseurs locatifs, chacun etant destiné à un type d’investissement qui varie en fonction du projet et de l’objectif de chaque investisseur. Quels sont ces dispositifs ?
 

La loi Pinel
 


vise les investisseurs souhaitant acquérir un logement neuf destiné à une location nue. Cette loi offre une réduction d'impôt sur le prix de revient du bien immobilier de 21%.
 Si la location peut aller de 6, 9 ou 12 ans, il conviendrait désormais de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires en fonction de la zone géographique d’implantation du bien immobilier.
 

La loi Scellier 


Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d'impôt comprise entre 13% et 21%, calculée sur le prix de revient du logement. Cette loi s’applique notamment sur les logements neufs destinés à la location pour une durée de 9 ans minimum.

 

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)


Il a pour avantage de permettre la récupération de la TVA pour un logement neuf . De plus, ce statut permet la défiscalisation des loyers versés par le locataire.

Attention, pour bénéficier de ce régime, l’inscription au Registre de Commerce des Sociétés (RCS) est obligatoire. L’investisseur devra également percevoir des recettes locatives supérieures à 23 000 euros par an et ces recettes devront représenter plus de 50% de ses revenus globaux.
 

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel)



Ce statut permet également cette récupération de la TVA pour un logement neuf. Ce statut présente aussi l’avantage de défiscaliser les loyers versés par le locataire, à condition que l’investisseur ne perçoive pas de recettes locatives supérieures à 23 000 euros par an et que ces recettes représentent moins de 50% des revenus globaux.
 

La loi Bouvard (Censi Bouvard)



Elle permet en plus de l’exonération d’impôt sur les loyers perçus, comme la loi Scellier, une réduction d’impôt sur le prix de revient du bien immobilier de l’ordre de 11%.
En outre, cette loi n’est valable que pour les investisseurs ayant opté pour le régime LMNP. De plus, le logement acquis doit être neuf et se situer dans une résidence de services.


Comment évaluer la rentabilité de mon projet ?


Afin de connaître de la rentabilité de votre projet, vous devrez avoir à l’esprit quelques notions de comptabilité. La rentabilité correspond au profit dégagé par les loyers perçus. De fait, il existe trois types de 
rentabilité :
 
  • la rentabilité brute
  • la rentabilité nette de charge
  • la rentabilité nette

La rentabilité brute, est la somme des loyers perçus avant la déduction des charges. Pour la calculer, vous devez diviser le loyer annuel par le prix d’achat du logement et le multipliez par 100.



A titre d’illustration: un investisseur achète un appartement à 150 000 euros pour le louer 500 euros par mois.
(500 euros x 12 mois) / 150 000 euros x 100 = 4%.
 La rentabilité brute sera alors de 4%.

La rentabilité nette de charges, correspond à la rentabilité brute moins la taxe foncière et les charges. Pour la calculer, vous devez soustraire les charges (comprenant la taxe foncière) au loyer annuel, puis diviser par le prix d’achat du bien immobilier, et multiplier par 100.



Reprenons notre illustration : l’appartement acheté 150 000 euros loué 500 euros supporte des charges annuelles de 1 000 euros.
((500 euros x 12 mois) – 1000 euros) / 150 000 euros x 100 = 3,33%. 
La rentabilité nette de charges sera donc de 3,33%.

La rentabilité nette quant à elle reste le calcul le plus représentatif mais aussi le plus difficile à réaliser. En effet, en plus de la rentabilité nette de charges, elle prend en compte les bénéfices retirés après impôts, la réduction fiscale obtenue de par la loi mais également les potentiels travaux de réhabilitation etc. D’autre part, ce taux dépend aussi de la fiscalité de l’investisseur. 


La rentabilité n’est bien sûr pas le seul critère à prendre en considération pour investir dans un bien immobilier locatif. L’investisseur doit également mesurer les autres avantages tels que la constitution d’un patrimoine mais aussi la plus-value réalisée suite à la revente du logement. Privilégier par exemple les biens à rénover, vous permettra notamment de limiter les droits de mutation et de défiscaliser le montant des travaux. Dans l’absolu, face aux multiples choix qui vous sont offerts, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’experts en la matière.
 
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