Un bail 3-6-9 est une convention de location classique qui s’opère entre le détenteur des titres d’un bâtiment et une entreprise. Le temps minimal qui est déterminé pour ce type de contrat est de 9 ans et le locataire acquiert par là un droit de renouvellement en plus d’un prix de location plafonné. Que peut-on dire d’autres à son propos ? Cet article vous donne les informations nécessaires sur le sujet.
Bail 3-6-9 : Définition et réglementation
Par Eric Lemattre
Modifié le 14 novembre 2023 à 15h55
Qu'est-ce que le bail 3-6-9 ?
Encore connu sous l'appellation de bail commercial classique, il s'agit comme notifié ci-dessus d'une convention locative de forme traditionnelle dirigée par le Code du commerce dans ses articles L145-1 et autres. Elle se déroule entre celui à qui appartient un bâtiment et une entreprise en exercice. Cette dernière possédante un matricule au sein du RM (répertoire des métiers) ou encore dans le RCS (registre du commerce et des sociétés).
Un bail 3-6-9 n'est pas soumis à la prise d'un aspect particulier. Même s'il arrive de façon exceptionnelle que pour son élaboration, l'on accepte les accords verbaux, il faut reconnaître que c'est une pratique qui est vivement déconseillée. Mais au même instant, aucune concession n'est faite quant à ce qui concerne sa durée, car il faut qu'elle soit déterminée et être de 9 années au minimum.
Le bail 3-6-9 possède également une essence qu'il faut mentionner à tous les coups. Elle est appesantie sur le loyer. En effet, le prix de la location est plafonné (avec exception faite pour les hôtels, les terrains de match, les cinémas et les bureaux.) avec une augmentation qui respecte un écart annuel ou suivant chaque trois années comme cela est indiqué dans le titre du bail.
Il s'agit de l'indice des loyers commerciaux ou indice trimestriel des loyers des activités tertiaires››. Celui qui occupera les locaux, est tenu de ne pas y pratiquer des activités outre que celles mentionnées dans le bail 3-6-9. Dans le cas échéant, la loi permet de déplafonner le loyer.
Qu'insinue le principe de la période triennale du bail commercial classique ?
Le respect de la durée d'un tel contrat incombe en partie au propriétaire du local. Celui-ci se verra dans l'obligation de procéder à une indemnisation en faveur de son hôte si jamais il décidait de faire une rupture des clauses de la convention locative avant l'échéance.
Par contre, le bail 3-6-9 permet au locataire de rompre son contrat, mais d'une manière bien définie. Il s'agira pour lui de le faire dès qu'expire un temps triennal. Cela en signalant à l'avance un congé à son bailleur par le biais d'un huissier avec un écart de temps minimum de 6 mois. C'est cet ensemble de règles qui est à l'origine du mot bail-3-6-9.
Si l'étape ci-dessus est respectée, le bailleur est tenu de répondre à la demande de son locataire. Aussi, pour lui donner congé, il est obligé de procéder par émission d'acte auprès de l'huissier. Cela s'il désire que ce dernier libère son local à la fin du contrat sans qu'il n'y ait aucune demande de renouvellement ou de tacite reconduction.
Pour information, la résiliation d'un bail 3-6-9 doit forcément respecter des étapes bien précises pour favoriser le respect entre les deux parties (bailleur et locataire). Ainsi, il existe 3 grandes formes de procédures pour résilier un bail commercial classique. Il s'agit de :
- La résiliation faite de façon amicale ou à l'amiable, elle porte également l'appellation d'annulation triennale ;
- La résiliation judiciaire, c'est-à-dire celle qui oblige à faire un recours à la compétence des hommes de droit ;
- La résiliation qui intervient en pleine évolution du contrat (elle est dite "en cours de bail.").
Le droit de renouvellement du bail 3-6-9 : que faut-il savoir ?
Si aucun désir de congé n'a été manifesté, ni du locataire et ni du bailleur, il faut retenir qu'il est possible de renouveler le bail commercial classique pour une durée supérieure à celle initiale.
Ainsi, l'une des deux parties qui manifeste le besoin de renouveler le contrat, doit normalement présenter sa demande à la seconde par la voie d'huissier. Ceci dans un espace-temps compris entre les six derniers mois précédant la fin du contrat.
Dans le cas où le propriétaire objecterait la demande de renouvellement du bail 3-6-9, il se verra dans l'obligation de payer ce que l'on appelle "une indemnité d'éviction" à son locataire. Celui-ci à son tour à la possibilité de procéder à une contestation du nouveau coût de location établit par son bailleur.
Dans une situation où le renouvellement de contrat demandé par le locataire est pris en compte, le nouveau coût de location sera déterminé en tenant compte du loyer de base. Non seulement cela, il faut aussi prendre en considération le changement d'indice qui avait été convenu dans la convention de location originaire.
De tout ce qui suit, il ressort que le bail 3-6-9 présente plus d'avantages aux locataires contrairement aux bailleurs.