Morgane De Abrantes
Morgane De Abrantes
28 Jan, 2019 - 08:48
À quoi sert une convention d'indivision ?

À quoi sert une convention d’indivision ?

Morgane De Abrantes

Acheter en indivision signifie acheter en commun. Dans ce cas, les parties signent une convention d’indivision. à quoi correspond cette convention ?

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Lorsqu’acquérir seul est trop onéreux, ou que plusieurs personnes partagent un projet d’acquisition en copropriété, il leur est possible d’acheter en commun : on appelle cela l’indivision. Du fait de l’indivision, plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien sans que l’on puisse subdiviser la propriété entre chacun d’entre eux. Ce régime peut être régi par une convention d’indivision. Quelles sont les spécificités de cette convention ? Quelles conséquences pour les copropriétaires ?

Convention d’indivision : de quoi parle-t-on ?

L’indivision consiste à détenir un bien à plusieurs, qu’il s’agisse d’un bien mobilier ou immobilier. Généralement, la propriété en indivision naît d’un achat en commun (un couple achète son logement principal), d’un héritage ou d’une donation (ex : des grands-parents font donation de leur résidence secondaire à leurs petits enfants).

L’idée même d’une propriété commune (que l’on appelle propriété « indivi ») laisse imaginer les litiges qui peuvent naître de cette situation car il est rare que tous partagent les mêmes souhaits en terme de gestion, notamment lorsque la situation d’indivision n’est pas volontaire.

Divorce, mésentente entre héritiers, etc…. Les sources potentielles de discorde quant à l’administration du bien sont nombreuses et c’est pour éviter une gestion de crise que les propriétaires peuvent décider de conclure une convention d’indivision : cette convention aura pour objet de définir les règles relatives à la gestion du bien.

Ainsi par exemple, grâce à cette convention, les propriétaires peuvent désigner une personne en charge des opérations de gestion courante du bien immobilier pour faciliter les démarches techniques, administratives, etc.

A savoir : la durée de la convention d’indivision sera de 5 ans maximum. Un renouvellement sera possible. Pour déployer ses effets, la convention devra être signée par tous les propriétaires.

Les effets de la convention d’indivision pour les propriétaires

Le sort du bien soumis à la décision concertée de l’ensemble des propriétaires

Par la signature de la convention d’indivision, les copropriétaires actent le maintien d’une propriété en commun, sans possibilité de diviser le bien, et ce pendant toute la durée de la convention.

Toute démarche allant au-delà d’une gestion courante du bien nécessitera l’accord des propriétaires. Vente du bien, mise en location, travaux importants …. Ces illustrations sont considérées en effet comme des « actes de disposition » qui ne pourront donc être effectués par une seule personne.

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A savoir : dès lors qu’une personne détient les 2/3 du bien commun, elle peut formuler une requête devant le TGI (Tribunal de Grande Instance) visant à l’autoriser à vendre le bien.

Une propriété à hauteur de la contribution de chaque propriétaire

Chaque propriétaire possède une fraction du bien correspondant au montant de sa contribution financière à l’acquisition.

Exemple : un couple finance à parts égales l’achat d’un appartement. Chaque partenaire en sera donc propriétaire à hauteur de 50%.

La souplesse des modalités d’achat en indivision en fait une option choisie par de nombreux couples.

Unanimité et situations de blocages

Le fait que chaque propriétaire ait un droit de veto sur le sort du bien peut conduire à des situations de blocages insolubles ou longues à se dénouer.

Lorsqu’un héritage débouche sur la transmission d’un bien dont les héritiers sont propriétaires indivis, si l’un d’eux a besoin de trésorerie et souhaite vendre le bien, il ne pourra pas imposer son choix aux autres propriétaires. Il pourra simplement vendre sa quote-part.

Des dettes à régler à hauteur de sa contribution financière

Dès lors que la propriété est répartie en fonction de la contribution de chaque acquéreur, il en va de même des dettes attachées au bien, notamment les dettes fiscales (taxe foncière, etc.).

La convention d’indivision pourra cependant aménager la répartition des dépenses liées au bien. De même si l’un de propriétaires jouit du bien (en occupant un logement par exemple), une indemnité d’occupation peut être définie dans la convention.

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En pratique : conclure une convention d’indivision

1. Comprendre le régime de l’indivision : le préalable indispensable

La façon de gérer un bien indivi dépendra de l’origine de cette propriété. Un achat commun s’inscrit en effet dans un projet partagé, alors qu’un bien acquis en indivision par héritage sera davantage une situation « subie ».

Quelle que soit la source de cette propriété partagée, il est recommandé de se rapprocher de professionnels du droit pour connaître les droits et obligations de chacun.

A la lumière de ces éléments, les copropriétaires pourront comprendre leur marge de manœuvre quant à leur possibilité d’aménager les règles de gestion du bien par une convention d’indivision.

2. Conclure une convention devant notaire

La convention d’indivision doit faire l’objet d’un acte authentique, c’est-à-dire être signée devant un notaire.

Ce formalisme peut sembler contraignant mais c’est sans compter sur les nombreux avantages de l’acte authentique, notamment en cas de litige (date certaine, formalisation de l’accord des signataires, sécurisation de la transaction).

Ainsi par exemple, un couple qui a acquis un bien en indivision, qui se sépare et souhaite régler les modalités de gestion de ce bien par une convention d’indivision sera plus serein de pouvoir faire appel à un professionnel sans parti pris pour rédiger cet acte.

A savoir : la rédaction de la convention devant notaire donnera lieu à la facturation d’« émoluments » (honoraires) variables selon la valeur du ou des bien(s) concerné(s). Le coût moyen constaté tourne autour de 0.60% du prix du bien.

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