Morgane De Abrantes
Morgane De Abrantes
11 Sep, 2019 - 15:08
diagnostics immobiliers obligatoires

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en location ?

Morgane De Abrantes

Les diagnostics immobiliers obligatoires ne concernent pas que les logements qui sont mis en vente : en tant que propriétaire bailleur, certains diagnostics sont également à fournir en cas de location du bien.

La question des diagnostics immobiliers obligatoires est très technique mais également juridique : en effet certains diagnostics sont obligatoires lorsqu’un propriétaire met son logement en location. Ces documents ont pour objet d’informer le locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour sa santé ou sa sécurité, mais pas seulement.

Lors de la signature d’un bail d’habitation, le locataire n’a pas toujours connaissance des documents qu’il est en droit de réclamer au bailleur et le bailleur lui-même peut se trouver perdu face à ces obligations réglementaires. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location d’un bien ?

Diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location : qu’est-ce que c’est ?

1. Diagnostics en cas de location de logements

Les locaux d’habitation, qu’ils soient vides ou meublés, sont soumis à un certain nombre de diagnostics réglementaires obligatoires.

Le bailleur doit ainsi fournir au locataire, lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location, un dossier comprenant les diagnostics techniques obligatoires, à savoir :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce diagnostic informe le locataire sur le degré d’isolation thermique du logement et par conséquent sur les charges relatives au chauffage qui y sont associées. Le bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature et tenir à la disposition de tout candidat locataire un DPE de moins de dix ans.

Les indices du DPE devront par ailleurs figurer sur l’annonce de location. 

diagnostic de performance énergétique
Voir aussi Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique ?
  • le diagnostic gaz/électricité (instauré depuis la loi Alur de mars 2014)

Ces diagnostics présentent l’état des installations gaz et électricité en matière de sécurité pour les occupants.

Voir l’article

Loi Alur : définition, préavis, caution,...
Voir aussi Loi Alur : définition, préavis, caution,…
  • le diagnostic amiante (instauré depuis la loi Alur de mars 2014)

Le diagnostic amiante renseigne sur la présence éventuelle d’amiante (dans les faux plafonds, les murs, les canalisations, etc.). Ce document n’est pas à transmettre obligatoirement au locataire mais doit être tenu à sa disposition s’il souhaite y accéder.

  • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic indique si les revêtements du logement renferment du plomb. Pour les immeubles affectés en tout ou en partie à l’habitation et construits avant le 1er janvier 1949, le bailleur doit annexer à tout nouveau contrat de location un constat de risque d’exposition au plomb de moins de six ans.

  • l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT), si nécessaire.

Ce diagnostic précise si le logement est situé dans un périmètre d’exposition aux aléas naturels, miniers ou technologiques. En cas de location d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité définies par décret, le bailleur doit, annexer au bail un ERNT de moins de six mois.

A savoir : ce dossier de diagnostic technique (DDT) doit être établi par des professionnels certifiés, c’est-à-dire présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.

2. Les diagnostics pour les locations destinées à un autre usage que l’habitation

Les obligations en matière de diagnostics immobiliers obligatoires diffèrent pour les locations destinées à un autre usage que l’habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain). Le dossier à communiquer par le bailleur est allégé.

Le bailleur devra ici fournir : 

  • un diagnostic de performance énergétique (sauf bail rural, location saisonnière, terrain non bâti) 
  • un état des risques naturels miniers et technologiques (ERMNT).

Quelles conséquences en cas d’absence de diagnostic ou de diagnostic erroné ?

Chaque diagnostic vise un élément spécifique et n’emporte pas les mêmes conséquences en cas d’absence de réalisation, de transmission ou d’erreur sur son contenu.

Ainsi par exemple, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur ou du propriétaire bailleur. Il n’entraîne pas l’obligation de faire des travaux, et la consommation estimée n’est pas une garantie contractuelle.

Les enjeux sont bien plus importants pour le constat de risque d’exposition au plomb dans le contrat de location : en cas de défaut de production d’un CREP, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

De même, l’état des risques naturels miniers et technologiques doit être daté et signé par chacune des parties. En cas de manquement du bailleur à la fourniture de l’ERNMT, le locataire peut demander au juge de prononcer la résolution du bail ou une diminution du loyer.

A savoir : ces diagnostics peuvent être transmis au locataire par voie dématérialisée. Le dossier de diagnostic technique n’a pas à être communiqué à nouveau lors d’une tacite reconduction du bail.

Les informations à transmettre au locataire en plus des diagnostics

La transmission des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location constitue un volet de l’obligation d’information du bailleur à l’égard du locataire. S’ajoutent à ces diagnostics des documents qui doivent également être fournis au locataire lors de la conclusion du contrat (exemple : état des lieux, règlement de copropriété, etc.).

Respecter l’ensemble de ces formalités permettra au bailleur une mise en location sereine et d’éviter les risques de litiges avec son locataire.

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