La loi Malraux vise à inciter les investisseurs à acquérir et rénover des immeubles situés dans des zones protégées, comme les secteurs à potentiel culturel et historique, afin de protéger et de conserver le patrimoine immobilier français. Cette incitation prend la forme d’une défiscalisation sur le montant des travaux réalisés.
Focus sur le fonctionnement et les avantages fiscaux de la loi Malraux en sa version 2017.
Loi Malraux : définition
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet au contribuable qui rénove un bien immobilier situé sur un secteur protégé de déduire de ses impôts le montant des travaux réalisés en vue de sa mise en location.
Les objectifs de cette loi combinent ainsi lutte contre la pénurie de logements et conservation du patrimoine. Pour l’acquéreur, l’équation est tout aussi avantageuse puisqu’elle permet d’articuler investissement et défiscalisation.
A savoir : les dispositifs loi Pinel et LMNP sont également des outils de défiscalisation immobilière.
Les immeubles et travaux concernés
La localisation du bien
Le périmètre de la loi Malraux est conditionné par celui des secteurs protégés, à savoir :
- Les secteurs « sauvegardés »
- Les zones de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).
Il s’agit principalement des quartiers historiques des grandes villes françaises.
Dès lors que l’immeuble est situé dans une de ces zones, le propriétaire pourra bénéficier du dispositif.
A savoir : le fait que l’immeuble concerné ne soit pas, avant la mise en travaux, affecté à l’habitation, n’a pas d’incidence sur l’application de la loi Malraux 2017 (ceci constitue une évolution majeure du dispositif loi Malraux 1962). Des bâtiments affectés à un usage professionnel pourront ainsi générer un effet de défiscalisation s’ils sont transformés en logements.
Les travaux concernés
Les travaux qui peuvent être inclus dans la base fiscale de déduction sont notamment les opérations de démolition, reconstruction (de murs, de toiture, etc.), l’aménagement de combles, les réparations, les ouvrages d’amélioration, etc.
Les modalités de réduction d’impôts
Les avantages fiscaux
Le contribuable pourra déduire de ses impôts une fraction des travaux réalisés sur le bien, dans la limite de 400 000 euros sur une période pluriannuelle de 4 ans.
La déduction correspond à :
- 30% des travaux pour les bâtiments situés en secteurs protégés
- 22% des travaux pour les bâtiments situés en ZPPAUP.
Les engagements du propriétaire
En contrepartie du bénéfice de ces avantages fiscaux, le propriétaire devra s’engager à :
- Rénover le bien dans sa totalité
- Le mettre en location pour une durée minimale de 9 ans, et ce, dans l’année suivant la fin des opérations de rénovation
- Faire superviser les travaux par un architecte des Bâtiments de France.
En pratique
Pour connaître les programmes d’investissements ouverts à la loi Malraux, il est possible de se renseigner auprès des professionnels de la gestion de patrimoine, mais également des communes, des agents immobiliers, notaires, etc.
A savoir : en effectuant une recherche libre par mots-clés comme loi Malraux Paris, loi Malraux Toulouse, loi Malraux Bordeaux, loi Malraux Lyon, … il est possible de disposer d’un premier aperçu sur les biens proposés sur le marché.
Des simulations financières peuvent être effectuées en ligne et il est fortement recommandé de réaliser cette étape de manière rigoureuse : les investissements loi Malraux sont généralement lourds et nécessitent une situation budgétaire solide.
En outre, une prise en compte du potentiel du marché locatif et de ses tendances est indispensable pour sécuriser l’investissement.
Pour en savoir plus : loi Malraux
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