Comprendre le fonctionnement des mesures de défiscalisation de la loi Scellier pour mieux appréhender la gestion de son patrimoine
La loi Scellier permet d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit respecter certains critères. Faisons le point.
Loi Scellier : les grands principes
La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière.
Son objectif est de créer un mécanisme gagnant-gagnant qui permet à l’État de renforcer l’efficacité de ses politiques publiques en faveur de l’accès au logement et au contribuable-investisseur de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
La loi Scellier s’appliquait aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 concernant des logements mis en location dans les conditions prédéfinies par l’Etat.
Elle a été suivie des lois Duflot et Pinel qui suivent la même logique.
Les opérations concernées et les conditions
Opérations concernées
Tous les contribuables peuvent bénéficier du dispositif instauré par la Loi Scellier.
Pour cela, ils doivent investir dans un logement neuf ou en état d’achèvement et s’engager à le mettre en location pendant une durée de 9 ans, en tant qu’habitation principale.
A savoir : le contribuable ne peut demander le bénéfice de la loi Scellier qu’à hauteur d’un investissement, et ce pour un montant de 300 000€ maximum.
Modalités de la mise en location
Tout d’abord, le propriétaire du logement ne pourra le louer à des membres de son foyer fiscal. Cela signifie que si ce dernier souhaite en faire profiter un de ses enfants, ce dernier devra être fiscalement indépendant (non rattaché au foyer fiscal).
Par ailleurs, le propriétaire ne pourra fixer librement le montant du loyer, mais devra respecter les plafonds déterminés par l’administration. Ceux-ci varient selon la localisation géographique du bien.
De plus, si l’investissement est réalisé en « Scellier simple », aucun plafond de ressources ne sera exigé pour le choix du locataire. En revanche, s’il est effectué en « Scellier social », le propriétaire devra sélectionner les locataires dont les ressources n’excèdent pas les plafonds définis annuellement.
Pour connaître ces plafonds : bofip.impot.gouv.fr
Enfin, le bien doit mis en location dans un délai de 12 mois suivant l’investissement.
Les avantages fiscaux
Les investissements Loi Scellier ouvrent droit à une réduction d’impôts conséquente tout au long de la période de mise en location, celle-ci pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement.
La réduction peut être prolongée sur 3 ans sur la base du dispositif Scellier Social (cette prolongation peut être renouvelée une fois).
Le taux de réduction d’impôt est dégressif selon la date de l’investissement. Comme toute mesure de défiscalisation, plus le dispositif se rapproche de son terme, moins il est avantageux fiscalement.
A savoir : Les réductions d’impôts Loi Scellier ne sont pas cumulables avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière (exemple : abattement sur les revenus locatifs).
Les suites de la loi Scellier
La loi Scellier n’est plus mobilisable, le relais étant assuré par d’autres outils de défiscalisation.
Les investisseurs ayant réalisé leur acquisition en vue de bénéficier de ce dispositif doivent néanmoins toujours respecter les plafonds règlementaires.
Les contribuables intéressés par un investissement locatif défiscalisable peuvent s’orienter vers la Loi Pinel ou la Loi Girardin par exemple.
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