18 Mar, 2016 - 16:25 
Cette semaine, notre juriste s'est penchée sur quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire dans le cadre de la vente d'un appartement occupé.
Vous êtes en conflit avec votre propriétaire ? Réglez votre litige ! Il existe un principe de base. Tout logement loué peut être vendu. Autrement dit, un contrat de location ne peut pas rendre un bien invendable. En revanche, la location d’un bien immobilier accessoirement en vente, reste susceptible d’amoindrir sa valeur.
En effet, un propriétaire pouvant disposer à sa guise de son bien, ne subit pas les mêmes contraintes qu’un propriétaire achetant un bien occupé par un locataire. Que dit la loi sur la vente d’un appartement occupé ? Il conviendrait de distinguer deux hypothèses.
Vendre un logement libre
Aucun locataire ne dispose d’un droit perpétuel sur le logement qu’il occupe. Dès lors, tout bail d’habitation est fort heureusement limité dans le temps. Sous réserve du respect des délais pour congédier le locataire en vue de la vente :
- 6 mois minimum avant l’échéance du bail en location vide ;
- 3 mois minimum avant l’échéance du bail en location meublée ; le congé met fin au contrat de location au terme du bail.
Dans ce cas, la vente du logement est dite libre puisque le locataire est tenu de quitter le logement.
Concrètement, le congé devra être envoyé par lettre recommandée ou notifié par voie d’huissier et devra comporter toutes les modalités de la transaction (prix et conditions de vente). Dans cette hypothèse, le locataire dispose d’un droit de préemption qui lui permet de passer prioritaire sur l’achat du logement. (cf. les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989 prévoyant ce droit).
Par voie de conséquence, la législation exige un formalisme dit « informatif » visant à communiquer au locataire les éléments essentiels propres à la vente du bien, afin qu’il puisse éventuellement investir. Le locataire bénéficie ensuite d’un délai de deux mois pour répondre au propriétaire. À la suite de ce délai, deux solutions s’offrent au propriétaire :
- Le locataire accepte : la vente doit être réalisée dans les quatre prochains mois s’il sollicite un prêt.
- Le locataire n’est pas intéressé et refuse : le propriétaire peut proposer la vente de son bien immobilier à un tiers.
Pour éviter tout contournement de la règle, dans le cas où le propriétaire modifie les conditions de vente, par exemple en abaissant le prix, il doit impérativement en informer son locataire qui disposera alors d’un nouveau délai d’un mois pour donner sa réponse. La sanction du non respect de ce droit est particulièrement lourde puisqu’en cas d’irrégularité, le locataire peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers, notamment en cas de vente à des conditions plus avantageuses que celles proposées à son égard.
Attention, lorsque le propriétaire décide de vendre son logement à un parent ou si la mairie exerce son droit de préemption, le privilège accordé au locataire est suffisamment concurrencé pour disparaître.
Enfin, entre la signature du compromis de vente et la vente définitive, il demeure souhaitable d’ériger en condition suspensive la libération des lieux par le locataire, afin d’assurer à l’acquéreur une jouissance immédiate du bien immobilier. Si le vendeur souhaite vendre avant la fin du bail, seul un accord express entre le bailleur et le locataire pourra le permettre.
A défaut d’accord, le bailleur ne pourra pas forcer le locataire à quitter les lieux avant le terme du bail.
Posez votre question à notre juriste !
Vendre un appartement occupé
En dehors des délais d’évictions ou en cas de vente d’un bien immobilier occupé, aucun problème ne se présente dès lors que l’acquéreur souhaite maintenir l’occupant dans les lieux. Dans ce cas, il n’y aura pas de congé à délivrer au locataire et aucun droit de préemption ne sera à purger. Lorsque le locataire reste dans les lieux, celui-ci voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec son nouveau propriétaire. Puisqu’en vertu du principe de base un propriétaire peut toujours décider de vendre son logement loué, il n’est pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme pour lancer la procédure de vente. Ainsi, concernant la vente d’un logement occupé, et contrairement à certaines idées reçues, le propriétaire n’a aucune obligation vis-à-vis de son locataire. Il n’est donc pas obligé de le prévenir de la mise en vente. Dans l’absolu, il reste cependant préférable de l’informer oralement ou par écrit de façon à faciliter les visites des futurs acquéreurs. Bien souvent, une clause de droit de visite est généralement inclue dans les contrats de location. Cette clause autorise les visites du propriétaire désireux de vendre dans la limite de 2 heures par jour du lundi au samedi, à l’exclusion des jours fériés. Si cette clause ne figure pas dans le bail, le propriétaire et le locataire doivent s’accorder sur les heures de visites. Dans les deux cas, il est préférable que le propriétaire et son locataire organisent ensemble un planning de visites. S’il le souhaite, le locataire peut autoriser la visite de son logement en son absence.
Lors de l’acte authentique de vente du bien immobilier, un prorata du loyer déjà versé ou restant à verser sera réparti entre le vendeur et l’acquéreur. La question du dépôt de garantie devra également être réglée. Ainsi, le dépôt de garantie versé au vendeur au début du bail d’habitation devra être reversé à l’acquéreur.
Ce dernier subrogera le vendeur dans ses droits et obligations vis-à-vis du locataire. En outre, le notaire prévoira d’aviser le locataire du changement de propriétaire afin qu’il lui verse à l’avenir les loyers et qu’il sache que le dépôt de garantie lui a été transféré. En toute logique, en cas de vente d’un logement occupé, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas puisqu’il n’est pas tenu de quitter le logement. Cependant, rien n’empêche au propriétaire de proposer en priorité à son locataire d’acheter le bien en lui précisant par écrit les modalités de la vente et en lui indiquant éventuellement un délai de réflexion.
Après tout, ce ne serait qu’un moyen de reconnaître au locataire sa particularité si ce n’est sa légitimité à acheter le bien qu’il loue par rapport à tout autre futur acquéreur. Ainsi, et sans la moindre contrainte juridique, l’usage recommande vivement que la proposition de vente soit formulée en priorité au locataire, en dehors de tout proche intéressé. Pour ce qui est du prix de vente d’un logement vendu occupé, il conviendrait enfin de rappeler que ce dernier connait généralement une décote par rapport à une vente de logement libre. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l’âge du locataire. Bon à savoir. Découvrez tous nos articles !
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