Comment fonctionne le prêt relais immobilier ?

Le prêt relais immobilier, c'est la solution idéale pour ceux qui souhaitent changer de logement mais qui n'ont pas encore vendu leur ancien bien immobilier

Comment fonctionne le prêt relais immobilier ?
Le crédit relais, une solution pour les propriétaires qui veulent déménager

Le prêt relais permet de changer facilement de logement lorsque l’on est propriétaire. Il permet d’acheter un nouveau bien même si l’ancien n’est pas encore vendu au moment où l’achat se fait. Toutefois, le propriétaire du bien mis en vente dispose de deux ans maximum pour trouver un acquéreur. On fait le point avec vous.

Le principe du crédit relais immobilier

Avec le prêt relais immobilier, il est possible d’acheter un nouveau logement même si l’ancien n’a pas encore été vendu — et que l’on ne dispose donc pas de la trésorerie nécessaire pour réaliser cet achat. La durée de ce crédit ne peut pas excéder deux ans. Certes ce dernier peut paraître assez long mais il faut prendre en compte les spécificités du marché du lieu où le bien immobilier en vente est situé.

Caractéristiques de déblocage du crédit relais

Techniquement, la banque avance une partie des fonds nécessaires à l’achat du nouveau logement, ce qui permet à l’investisseur de prendre le temps nécessaire pour vendre son bien immobilier. En effet, ce dernier, qui ne fait face à aucune urgence, n’a pas besoin de revoir le prix de vente à la baisse.

On notera que ce type de crédit ne permet pas de financer à 100 % le nouveau bien : il ne couvre en général que 60 % à 80 % du prix. La banque se basera sur une estimation du bien pour octroyer le crédit relais. En pratique, plusieurs étapes devront être suivies afin de mettre en place le prêt :

  • Faire une estimation de l’ancien bien afin de connaître l’apport qui pourra être mis en avant en vue de l’achat du nouveau bien ;
  • Une fois la promesse de vente signée, faire une demande de financement auprès de la banque ;
  • Une fois installé dans le nouveau logement, trouver un acquéreur dans le temps imparti.

 

Prêt relais sec ou adossé : quelles différences ?

Comme tout le monde ne dispose pas de réserves financières conséquentes pour financer plusieurs projets immobiliers, il n’y a souvent d’autres solutions que de vendre le bien initial pour en financer un autre. Et comme le timing n’est jamais le même, l’acquéreur sera amené à souscrire un prêt relais auprès de sa banque. Ce type de crédit peut être sec ou adossé.

Le crédit relais sec

Avec le prêt relais sec, le propriétaire n’a pas besoin de contracter d’autres crédits, il s’agit alors d’une avance d’argent.

Le crédit relais adossé

Le prêt relais adossé est associé à un ou deux crédits classiques à long terme. C’est d’ailleurs le cas le plus fréquent… Il permet d’alléger ses mensualités par le biais d’une franchise totale jusqu’à la vente. Les intérêts ne commencent à être payés que la seconde année, à condition bien sûr que le bien n’ait pas encore été vendu.

Le prêt relais, un financement partiel ?

C’est sur la valeur de la résidence principale, autrement dit du bien à vendre, que le montant du prêt relais sera calculé. Comme expliqué plus haut, en termes de pourcentage, le taux de financement oscille entre 50 % et 80% selon le profil du client et les banques. Mais, il n’est jamais total car elles considèrent que le bien ne sera jamais vendu au prix fixé par le propriétaire.

Le contrat est initialement conclu pour un an puis reconduit (si nécessaire) pour un an, soit au total deux ans maximum. Les justificatifs à fournir sont le titre de propriété, une expertise et le plan d’amortissement d’un éventuel crédit en cours. Le recours à un professionnel de l’immobilier est requis par les établissements financiers dans la plupart des cas.

Quels sont les risques du prêt relais ?

Mettre en vente son bien n’est pas une garantie de réaliser la transaction dans les délais impartis, en l’occurrence celui du contrat de prêt. Même s’il est possible de négocier un délai supplémentaire avec sa banque, l’échéance finale n’est pas prorogeable à l’infini… C’est pourquoi il est vraiment très important de pouvoir mesurer la probabilité de vente de son bien. Prêt classique ou prêt relais, l’issue est la même, il faut respecter ses engagements et rembourser les sommes empruntées. À défaut, le risque est de se retrouver inscrit au fichier des incidents de crédits aux particuliers (FICP).

Quel est le véritable coût d’un crédit relais ?

En pratique, le prêt relais est très souvent lié au crédit amortissable contracté pour l’achat du nouveau bien immobilier. Le taux est donc négocié à l’avance ; vous pouvez avancer l’argument que vous faites en réalité deux prêts et demander une réduction en conséquence. Le plus simple pour réduire le coût total du prêt reste d’utiliser les comparateurs de taux en ligne afin de trouver les banques qui proposent les taux les plus avantageux.

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