Samantha Soreil
Samantha Soreil
27 Juin, 2019 - 10:19
baisse de loyer

Comment demander une baisse de loyer à son bailleur ?

Samantha Soreil

Connaître les situations dans lesquelles le locataire est en droit de demander une baisse de loyer, ainsi que la procédure pour en bénéficier

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Lorsque propriétaire et locataire signent le contrat de location, ils s’accordent sur le montant du loyer. Le locataire pourra cependant demander une baisse de loyer s’il juge que cette demande est justifiée. Faisons le point sur les leviers d’action et les démarches pratiques pour obtenir cette baisse.

Baisse de loyer : le principe

Il est possible de demander une baisse de loyer à son propriétaire ou à l’agence qui gère le logement de plusieurs manières et de plusieurs raisons :

Une baisse de loyer ponctuelle peut être demandée en échange d’un service rendu au propriétaire. Il est courant par exemple de demander une baisse de loyer lorsque l’on prend un logement qui nécessite un rafraîchissement : le nouveau locataire s’engage à les effectuer et en contrepartie le propriétaire lui offre une partie des loyers. Attention, lorsque l’on fonctionne ainsi, les travaux à effectuer ainsi que la contrepartie sont souvent inscrits dans le bail. Ce n’est qu’une fois les travaux validés que le locataire peut obtenir sa réduction de loyer.

Si le logement subit des dégâts, il est également possible de négocier une baisse de loyer en échange d’une remise en état. Sans attendre de véritable dégradation, si au cours du bail le locataire trouve que certains points mériteraient d’être améliorés, il peut en faire part au propriétaire et voir si ce dernier accepte un échange.

Si les prix des loyers pour des biens similaires dans le même quartier sont bien plus bas que ce que vous payez, vous pouvez demander une baisse de loyer au propriétaire. Pour avoir une chance que cette demande aboutisse, il faut être dans une zone où le propriétaire aura du mal à trouver un nouveau locataire. Dans le cas contraire, il se contentera de refuser la demande de réduction sans crainte de ne pas pouvoir louer le logement après votre départ. 

En réalité, vous pouvez demander une baisse de loyer pour n’importe quelle raison, même en invoquant une difficulté financière. Tout dépendra de votre relation avec le propriétaire et surtout du marché de la location dans la zone où vous résidez.

La loi encadre l’évolution des loyers

Les contrats de location contiennent une clause de révision du montant du loyer.

Pour limiter l’augmentation des loyers face à la pénurie d’offres de logement, le législateur est intervenu en donnant au locataire les moyens d’apprécier le montant de cette révision par rapport à l’état du marché.

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Des indices de révision des loyers sont ainsi publiés annuellement pour Paris et Lille.

Si la révision du montant du loyer de base (hors charges) est supérieure au montant de référence légaux, le locataire peut solliciter auprès du propriétaire une baisse de ce dernier.

Attention ! Pour que cette demande puisse être engagée, le contrat de bail doit mentionner dans les clauses de révision du loyer que celui-ci peut être revu en fonction des indices de références annuels.

Comment demander une baisse de loyer ?

La demande de diminution de loyer doit être formulée directement auprès du bailleur.

Elle peut être faite par oral dans un 1er temps avant d’être formalisée par écrit si le bailleur n’y donne pas suite. Si la demande est acceptée oralement, il faudra bien sûr passer par un écrit pour formaliser ce qui a été conclu et indiquer le montant de la réduction ainsi que les contreparties éventuelles prévues.

Il est vivement recommandé de faire apparaître les points suivants dans le document écrit à envoyer au bailleur :

  • rédigez un courrier rappelant le montant du loyer mensuel hors charges et la superficie du logement concerné
  • précisez le montant du loyer pris en référence (imprimer pour cela l’IRL correspondant).
  • joignez une copie du texte de l’article article 17-2-I de la loi de 1989.

La demande peut être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception mais également être remise en main propre contre décharge.

Attention ! Le locataire doit solliciter cette baisse de loyer au minimum 5 mois avant l’échéance du bail.

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Que faire en cas de refus du propriétaire ?

Le bailleur dispose de 4 mois pour répondre à la demande. L’absence de réponse dans ce délai est considérée comme un refus.

A savoir : le propriétaire peut justifier la surévaluation du montant du loyer en apportant des éléments comparatifs relatifs aux autres biens similaires loués dans le voisinage.

En l’absence d’accord, le locataire peut engager un recours amiable devant la Commission départementale de conciliation.

Le cas spécifique des logements insalubres ou indécents

Il faut savoir que le locataire peut également solliciter une baisse du montant de son loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre, c’est-à-dire lorsqu’il ne répond pas aux conditions de confort ou de sécurité que l’on pourrait considérer comme normales (humidité, etc.).

Le locataire pourra ainsi recourir au juge afin d’obtenir la remise en l’état du logement et, avant cela, la diminution du loyer.

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