Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, il n’est pas toujours libre d’ouvrir la vente à tous. Il peut en effet exister un droit de préemption urbain qui obligera le vendeur à proposer son immeuble à une collectivité en priorité avant de publier son annonce immobilière ou de confier son bien à une agence immobilière. Comment fonctionne le droit de préemption urbain ? Quels immeubles sont concernés ? Faisons le point sur cette restriction un peu particulière qui encadre la liberté du propriétaire.
Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Les collectivités peuvent délimiter des zones dans lesquelles il sera procédé à des aménagements urbains spécifiques (réseau de transports, infrastructures de loisirs, logements sociaux, etc.).
Dans ce cas, afin de pouvoir réaliser ces opérations, ces collectivités vont disposer d’un privilège particulier : le droit de préemption urbain.
En application de ce droit définis par le code de l’urbanisme, tout vendeur d’un bien immobilier situé dans la zone concernée devra obligatoirement proposer celui-ci à la collectivité avant d’en ouvrir la vente au grand public.
Le droit de préemption urbain limite donc la liberté du propriétaire quant à la vente de son bien puisqu’elle réserve au préempteur public le droit d’acquérir le bien avant tout autre acheteur.
Qui peut exercer ce droit de préemption ?
Cette position particulière quant à l’acquisition d’un immeuble peut être exercée par une commune ou une communauté de communes, par l’État, par un établissement public d’aménagement, etc.
Quels sont les biens concernés par le DPU ?
Le droit de préemption urbain concerne les biens immobiliers dans toute leur diversité (immeubles affectés ou non à usage de logements, maisons individuelles, terrains, …).
A savoir : sauf dérogation expresse, ne sont pas concernés les bâtis achevés depuis moins de 10 ans.
Qui décide de mettre en place cette restriction ?
Il revient au conseil municipal de décider, après délibération, de la mise en place d’un droit de préemption urbain sur telle ou telle zone géographique en fonction des projets d’aménagements programmés sur le territoire concerné.
A savoir : en cas de doute sur l’existence ou non d’un droit de préemption sur sa propriété, il est possible de contacter le département urbanisme de la mairie de la localité du bien.
En pratique, comment va se dérouler la mise en vente du bien ?
Le propriétaire d’un bien immobilier préempté n’aura pas de démarche particulière à effectuer : c’est via le notaire en charge de la vente du bien que la mairie sera informée de la décision de mise en vente du bien concerné. Le notaire adressera à cette occasion une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la municipalité.
Grâce à ce document, informée de la mise en vente du bien, la collectivité pourra ainsi choisir :
- de ne pas acquérir le bien (sous deux mois à compter de la réception de la DIA)
- d’acquérir le bien.
Dans ce second cas, la vente ne deviendra définitive qu’après expiration d’un délai de 2 mois à compter de la fixation du prix de vente. En l’absence de manifestation des parties dans ce délai, la vente sera réputée ferme et définitive.
A savoir : la collectivité devra motiver le choix de faire valoir son droit de préemption. La liste des motifs pouvant être avancés à l’appui de cette décision figure à l’article 300 du code de l’urbanisme. Ce sera le cas notamment de la nécessité de lutter contre l’insalubrité, de réaliser des aménagements favorisant l’activité touristique, de préserver le patrimoine, etc.
Droit de préemption et prix de vente : quelle marge de manœuvre pour le propriétaire ?
La DIA comporte l’ensemble des éléments nécessaires à la conclusion de la vente, à savoir :
- le prix et les modalités de la vente
- les précisions relatives à la localisation géographique du bien
- l’usage actuel du bien
- le cas échéant, les informations relatives à l’acheteur potentiellement intéressé par le bien.
Par ailleurs, elle précise les mentions relatives à l’état civil du propriétaire vendeur.
Si la collectivité souhaite faire valoir son droit de préemption, l’achat du bien peut se faire rapidement dès lors qu’un accord sur le prix de ce dernier est trouvé avec le propriétaire.
Dans le cas contraire, c’est-à-dire si la collectivité propose un prix d’acquisition jugé trop bas par le propriétaire, ce dernier pourra saisir le Tribunal de Grand instance (plus précisément le juge de l’expropriation) afin que le prix de vente soit réévalué par voie judiciaire.
Des litiges pourront naître si la collectivité préemptrice ne souhaite acheter qu’une partie du bien par exemple. L’acquisition partielle pouvant entrainer une perte de valeur conséquente pour la partie résiduelle du bien, un prix tenant compte de cette dévaluation pourra être fixé par le juge.
A savoir : ces déclarations d’intention d’aliéner (DIA) constituent des données très intéressantes pour les collectivités qui peuvent ainsi suivre les mouvements de biens immobiliers sur une zone prédéfinie, les prix de vente qui y sont pratiqués, l’état et l’usage des immeubles, …
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