Morgane De Abrantes
Morgane De Abrantes
23 Nov, 2018 - 11:10
Indice de référence des loyers (IRL) : comment l’utiliser ?

Indice de référence des loyers (IRL) : comment l’utiliser ?

Morgane De Abrantes

Un propriétaire est en droit de réviser le montant fixé par le contrat de location à la hausse en fonction de l’IRL. Voici ce qu’il faut savoir.

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Le montant du loyer fixé par le contrat de location n’est pas figé. Le bailleur peut choisir de le réviser. Pour anticiper l’évolution du montant de son loyer, l’IRL (Indice de référence des loyers) est la référence à connaître par le bailleur, mais également par le locataire. À quoi correspond-il ? Comment l’utiliser ? Que faire en cas d’augmentation du loyer en dehors de ce cadre ?

Indice de référence des loyers : qu’est-ce que c’est ?

Un indice n’est autre qu’un coefficient multiplicateur. Lorsqu’il est fixé par voie réglementaire dans tel ou tel domaine, il s’impose comme référence pour les évolutions de ce périmètre.

L’indice de référence des loyers (IRL) est un indice trimestriel publié par l’INSEE. Il est lié notamment à l’indice des prix à la consommation, ainsi qu’à celui du coût de la construction.

C’est sur la base de cet indice qu’un bailleur peut revoir le montant du loyer (hors charges) demandé à ses locataires au titre d’un logement vide ou meublé. Il constitue un plafond de revalorisation du loyer.

Connaître le principe de la révision du loyer sur la base de l’IRL sera utile au locataire qui souhaite anticiper l’impact du poste de dépense lié au logement sur son budget domestique mais également au propriétaire afin de respecter la règlementation.

Quelle marge de manœuvre pour le propriétaire ?

Le propriétaire peut réviser le loyer si le contrat de bail mentionne cette possibilité via une clause d’indexation mais également, contrairement aux idées reçues, sans cette clause.

Le fait que le contrat contienne une clause d’indexation ouvre simplement la possibilité, pour le bailleur et le locataire, de préciser des modalités de cette révision (sous réserve de respecter la règlementation en la matière).

Que contient une clause d’indexation du montant du loyer ?

La clause d’indexation précise la date à laquelle le bailleur peut procéder à la réévaluation du montant du loyer ainsi que le trimestre qui sera utilisé en référence pour celle-ci.

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A défaut de précision sur ces points, c’est-à-dire si le contrat de location ne comprend pas de clause d’indexation :

  • la date de révision sera la date anniversaire de signature du contrat
  • le trimestre qui sera pris en considération sera le dernier publié par l’Insee à la date de signature du bail de location.

Illustration

Pour un contrat de location sans clause d’indexation signé le 1er mai 2018, le bailleur pourra réviser le montant du loyer au 1er mai 2019, en référence au dernier IRL publié à la signature du bail, à savoir l’IRL du 1er trimestre 2018 (publié le 13 avril 2018).

Application de l’IRL au montant du loyer : comment ça marche ?

Pour réviser le montant du loyer, 3 éléments sont à prendre en compte par le bailleur :

  • Le montant du loyer (hors charges)
  • L’IRL du trimestre de référence l’année de signature du contrat de bail
  • L’IRL du trimestre de référence correspondant l’année de la révision.

Le calcul se présente de la façon suivante :

Montant du loyer en cours x IRL du trimestre de référence du contrat de location / IRL de ce même trimestre l’année précédente = montant du loyer révisé

Illustration

Pour un bail signé le 1er mai 2017 concernant un logement loué 650 € mensuels hors charges :

  • l’indice de référence des loyers est celui du 1er trimestre 2017 soit 125,90
  • le nouvel indice sera celui du 1er trimestre 2018 soit 127,22

Le bailleur pourra ainsi réévaluer le montant du loyer au 1er mai 2018 (à défaut de clause d’indexation précisant une autre date) dans la limite de : 650 x 127,22/ 125,90 = 656,81 €.

Pour gagner du temps dans ce calcul, un simulateur est accessible sur le site du service public.

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Pour accéder aux tableaux récapitulatifs des IRL trimestriels publiés par l’INSEE : www.insee.fr ou www.anil.fr

Quand le bailleur peut-il appliquer cette révision ?

Le bailleur peut réévaluer le montant du loyer à partir de la date convenue pour la révision ou à la date anniversaire de signature du contrat de location dès lors qu’il en informe le locataire préalablement.

La révision sera effective le mois suivant cette notification. Aucune rétroactivité d’augmentation n’est possible.

A savoir : si la réévaluation du loyer n’est pas intervenue dans les délais, elle ne sera plus possible pour l’année concernée.

Si le locataire bénéficie d’aides au logement, versées notamment par la CAF, il pourra ensuite informer la caisse du montant du loyer révisé, ceci afin d’actualiser sa situation et le montant des aides allouées.

Plafond de révision du loyer non respecté : que faire ?

Le locataire qui constate que la révision du montant de son loyer excède les plafonds fixés l’IRL doit tout d’abord se rapprocher du bailleur pour connaître le détail du calcul ayant servi de base à cette réévaluation.

A défaut d’accord sur ce calcul, les parties peuvent se rapprocher de commission départementale de conciliation pour solutionner le différend à l’amiable.

Si le litige persiste, une action pourra être engagée auprès du Tribunal d’Instance.

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