Samantha Soreil
Samantha Soreil
12 Déc, 2018 - 12:19
Dans quels cas un bailleur peut-il augmenter un loyer ?

Dans quels cas un bailleur peut-il augmenter un loyer ?

Samantha Soreil

Une augmentation de loyer en cours de bail est possible mais doit respecter certaines règles. Voici tout ce qu’il faut savoir.

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Bien qu’autorisée, l’augmentation de loyer en cours de bail doit respecter certaines règles, les propriétaires ne peuvent pas imposer les prix qu’ils veulent. Les fluctuations du marché de l’immobilier concernent les achats de biens immobiliers mais également les coûts à la location. Il est donc tout à fait normal que le propriétaire d’un logement mis en location puisse réévaluer le montant du loyer.

Augmentation du loyer et contrat de bail

Lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire et le locataire s’accordent sur le montant d’un loyer à un instant T. Cependant, le contrat de location ne fige pas le montant du loyer pendant toute la durée du bail : le propriétaire pourra procéder à une augmentation du loyer en cours de bail, et ce, sans avenant.

Attention ! Cette réévaluation du montant du loyer n’est possible que dès lors qu’une clause de révision du loyer a été insérée dans le contrat de bail initial. Sans cette clause, le montant du loyer hors charges sera fixe pendant toute la durée du bail.

Une augmentation de loyer laissée à la libre discrétion du propriétaire ?

Une augmentation de loyer n’est pas obligatoire et le propriétaire reste libre de décider d’y recourir ou de ne pas augmenter le loyer. Cependant, la marge de manœuvre dont il dispose quant à cette majoration est encadrée : le propriétaire ne pourra appliquer d’augmentation de loyer supérieure à l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque année par l’INSEE.

Dans le contrat de bail de location, le propriétaire du logement loué a la possibilité d’insérer une clause de révision de loyer.

Deux grands principes sont à connaître :

  • Cette clause l’autorise à revoir annuellement le montant du loyer à la date définie par les signataires du contrat de location. Si aucune date n’est définie, la révision pourra intervenir à chaque échéance annuelle de contrat.
  • Sans cette clause, le bailleur ne peut augmenter unilatéralement le loyer et le montant de ce dernier restera inchangé pendant toute la durée du bail.

Rien n’oblige le bailleur à faire usage de cette disposition contractuelle. S’il ne souhaite pas augmenter le loyer, il est libre de la laisser inactive.

Attention ! Le loyer auquel s’applique cette majoration s’entend hors charges. Ainsi par exemple, si les charges locatives payées par le locataire sont forfaitaires et que ce forfait doit être revu à la hausse suite à une augmentation des dépenses engagées, le propriétaire pourra procéder à cette réévaluation indépendamment de l’indice de référence des loyers.

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Comment fait-on concrètement pour imposer une augmentation de loyer ?

Pour connaître l’augmentation de loyer potentiellement applicable au contrat en cours, le propriétaire doit effectuer le calcul suivant :

(Loyer actuel x dernier IRL publié par l’INSEE) / dernier IRL ayant servi à calculer la révision précédente

Le conseil : un simulateur permet de calculer rapidement le montant du loyer révisé, n’hésitez pas à l’utiliser pour vérifier vos simulations.

À savoir : la clause de révision de loyer doit mentionner la date de l’indice des loyers choisie pour l’indexation annuelle. À défaut de précision, ce sera la date du dernier indice publié qui sera pris en référence.

À savoir : l’augmentation de loyer ne pourra être rétroactive. Elle s’appliquera à compter du mois suivant la notification au locataire.

Il est cependant fortement conseillé au propriétaire de laisser au locataire le temps de modifier ses modalités de paiement (montant du virement notamment) en l’informant au plus tôt de la hausse du loyer prévue à l’échéance suivante. En cas de litige avec votre propriétaire, plusieurs recours sont possibles, sachant que souvent une mise en demeure suffit pour débloquer la situation.

Révision annuelle du loyer ou majoration exceptionnelle

On distingue deux cas qui peuvent expliquer une augmentation de loyer :

  • Si le montant du loyer fait l’objet d’une révision annuelle
  • Si des travaux d’amélioration ont été réalisés par le bailleur à ses frais

Dans ce dernier cas, une augmentation de loyer peut ainsi être justifiée. Le propriétaire et le locataire en place doivent convenir ensemble de la majoration qui sera appliquée. Cette décision doit figurer dans le contrat de location ou faire l’objet d’un avenant qui sera ajouté au bail. Dans tous les cas, l’augmentation de loyer ne pourra être appliquée qu’une fois les travaux terminés.

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Révision à la baisse : c’est possible !

Lorsque l’on parle de révision du loyer un pense spontanément à une hausse, mais l’évolution reste possible dans les 2 sens.

Solliciter une diminution de loyer auprès du bailleur peut paraître inhabituel mais il s’agit d’une démarche qui peut être engagée de façon tout à fait légitime par le locataire dès lors :

  • Qu’il constate que l’évolution du montant du loyer du logement qu’il occupe est supérieure à l’indice de référence des loyers
  • Qu’il considère que le logement est insalubre, inconfortable, ou indécent, dans l’attente, ou non, que des travaux soient effectués par le propriétaire.

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