Morgane De Abrantes
Morgane De Abrantes
31 Jan, 2019 - 11:14
Comment procéder à un rachat de soulte ?

Comment procéder à un rachat de soulte ?

Morgane De Abrantes

En cas de divorce, d’héritage, … il est possible de racheter les parts du ou des copropriétaires pour devenir le seul détenteur d’un bien. C’est le rachat de soulte.

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Il est rare d’entendre parler de rachat de soulte et pourtant, dans la vie courante, cette pratique est fréquente : le rachat de soulte renvoie en effet au rachat de parts de propriété d’un bien détenu à plusieurs.

Des époux qui se séparent, des enfants qui héritent d’un bien, …. de nombreuses situations peuvent entrainer le souhait de racheter les parts de propriété. Quelles sont les spécificités du rachat de soulte ? Comment est calculée la valeur de la somme à verser à l’occasion de ce rachat ?

Rachat de soulte : qu’est-ce que c’est ?

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien (ce que l’on appelle la propriété en indivision), elles en possèdent des parts. Lorsque ce bien est mis en vente, l’un des propriétaires en indivision peut souhaiter racheter les parts de l’autre (ou des autres). C’est ce que l’on appelle un rachat de soulte.

On rencontre souvent le mécanisme du rachat de soulte dans la cadre de séparation conjugale (divorce, rupture de PACS), lorsque l’un des partenaires souhaite conserver et rester au sein du logement acquis en commun.

Le rachat de soulte est réalisé devant notaire.

L’estimation de la valeur du bien : le point central du rachat de soulte

Certains biens, comme les biens immobiliers notamment, sont susceptibles d’avoir une valeur marchande qui évolue fortement dans le temps. La valeur des parts au jour de l’acquisition ou du transfert de propriété par succession par exemple ne sera donc pas nécessairement la même.

Pour éviter tout litige quant au rachat de soulte, il convient, au préalable, de faire estimer le bien par un professionnel, à un notaire ou un expert immobilier qui sera neutre et indépendant par exemple. Le rachat de soulte est en effet basé sur la valeur marchande actuelle du bien et non par rapport à sa valeur initiale.

Une attestation de valeur sera délivrée aux propriétaires suite à l’estimation du bien.

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A savoir : les copropriétaires peuvent également déterminer la valeur du bien par accord amiable.

Le calcul du montant de la soulte

Le calcul de la soulte en absence de prêt restant à payer

En l’absence de prêt restant à rembourser, le montant de la soulte se calculera comme suit :

Montant de la soulte = (valeur du bien immobilier / nombre de propriétaires)

Exemple : Monsieur et Madame X sont propriétaires pour moitié chacun d’une maison évaluée à 300 000 €, sur laquelle il n’existe aucun prêt. Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation, Madame X deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 150 000 €.

Le calcul de la soulte en présence d’un prêt restant à payer

S’il reste un prêt à rembourser, le montant de la soulte se calculera comme suit :

Montant de la soulte = (Valeur de la maison / nombre de propriétaires) – (montant du capital restant dû / nombre de propriétaires)

Exemple : Monsieur et Madame X sont propriétaires pour moitié chacun d’une maison évaluée à 300 000 € sur laquelle il reste encore 100 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation, Madame X deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (150 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (50 000 €).

Monsieur X va donc recevoir 100 000 € de Madame Dupont.

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Pour racheter la soulte, celle-ci devra financer la part de Monsieur (100 000 €) plus le capital restant à rembourser (100 000 €), soit un total de 200 000 €.

A savoir : pour déterminer le montant du capital restant dû, il convient de se rapprocher de l’établissement bancaire ayant accordé le crédit afin de consulter le tableau d’amortissement du prêt actualisé.

Les frais qui sont attachés au rachat de soulte

Le rachat de soulte est soumis au droit de partage correspondant à 2,5 % de la valeur nette du bien. A ce droit de partage, s’ajoutent les honoraires du notaire qui s’est chargé de la vente, et éventuellement des pénalités de remboursement anticipé lorsqu’il reste un prêt immobilier à payer sur le bien.

Comment financer le rachat de soulte ?

Le financement du rachat de soulte peut s’effectuer :

  • sur des fonds propres
  • à l’aide d’un crédit bancaire (prêt immobilier ou prêt hypothécaire).

Dans ce second cas, le fait que les fonds prêtés soient destinés au rachat de soulte ne dispense pas l’emprunteur de présenter des garanties solides pour assurer le remboursement du prêt et obtenir un accord de l’établissement de crédit.

Selon les ressources dont l’acquéreur dispose, il pourra être envisagé de maintenir le prêt immobilier en cours (modifié par avenant), ou de le prolonger (les modalités seront alors à négocier avec l’établissement bancaire).

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