La valeur locative cadastrale d’un bien est calculée par l’administration fiscale afin de fixer un niveau de taxe adapté en fonction du logement, de sa taille, de son standing, des équipement disponibles, de l’utilisation qui en est faite, etc. Cette valeur ne peut pas se calculer soi-même car les critères sont nombreux et difficiles à apprécier. C’est l’administration qui effectuera ce calcul et qui définira la valeur en fonction des informations données par les contribuables.
Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale correspond au loyer potentiel que recevrait le propriétaire s’il décidait de louer son bien. Cela peut être totalement décorrélé du crédit qui est remboursé ou du montant fixé pour le loyer.
À quoi ça sert de calculer la valeur cadastrale locative ?
Le calcul de ce qui serait le loyer potentiel permet de déterminer le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation qui doivent être payées.
C’est l’administration fiscale qui va prélever ces taxes, et ce sont les imprimés cerfa 6650 (pour les maisons) et cerfa 6652 (pour les immeubles et logements collectifs) qui devront être remplis pour permettre de déterminer la valeur locative cadastrale du bien.
Que le bien soit occupé ou non, que ce soit le propriétaire qui occupe les lieux ou qu’il soit loué, peu importe. La valeur locative cadastrale est fixée indépendamment de ces éléments.
Quels sont les éléments pris en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale ?
La taille du bien
La surface au sol est prise en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale. Il s’agit de la surface au sol sans tenir compte de la hauteur sous plafond. Notez que cette superficie inclue le logement principal ainsi que les dépendances qui peuvent y être liées.
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Le niveau de confort
En fonction de l’équipement du logement, la valeur locative cadastrale va augmenter. Les éléments comme l’accès à l’eau courante, au gaz, à l’électricité, l’installation de certains équipements comme une baignoire, un lavabo, un radiateur, etc. seront pris en compte.
Chacun de ces éléments de confort sera converti en mètres carrés et cette évaluation sera ajoutée à la superficie.
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Le standing du bien
En fonction du standing, il existe 8 niveaux (entre le logement insalubre et le logement de haut standing).
Comme pour les équipements liés au confort, l’administration définira quel est le niveau de standing retenu et convertira suivant une grille préétablie ce résultat en mètres carrés, ajoutés à la somme des mètres carrés au sol et de ceux qui ont été convertis lors de la prise en compte des éléments liés au confort.
Quels sont les éléments susceptibles de modifier la valeur locative cadastrale ?
SI le logement subit des modifications au fil du temps, il faut impérativement en informer l’administration fiscale afin qu’elle puisse ajuster la valeur locative cadastrale du bien.
Voici les éléments susceptibles d’entraîner des modifications dans ce calcul :
- L’ajout de dépendances, car cela modifiera la surface au sol
- La destruction d’une dépendance, d’une partie du logement, un changement majeur dans l’agencement des pièces
- La fonction du bien : la valeur locative cadastrale ne sera pas la même s’il s’agit d’un local commercial ou d’un local à usage d’habitation. Si la fonction du local change il faut donc le déclarer.
- Le fait de rénover le bien, ou de réaliser de gros travaux peut également changer cette évaluation, notamment si cela modifie le standing du bien.
- Si une partie du bien n’était pas considérée comme habitable et qu’elle le devient, ou inversement.
Comment connaître la valeur locative cadastrale de son bien ?
Pour avoir le détail du calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien et comprendre comment ce chiffe a été défini, vous pouvez demander au centre des impôts la fiche d’évaluation correspondant au bien concerné.
Fixation de la valeur locative et des taxes
Sachez que ce montant est loin d’être fixé une bonne fois pour toute ! Comme nous l’avons vu, Il va changer en fonction des modifications effectuées sur le bien. La valeur locative cadastrale est aussi revue chaque année par l’administration fiscale. Ensuite, les communes revoient le taux d’imposition.
Par conséquent, la montant des taxes dépendant de la valeur locative cadastrale (taxe foncière, taxe d’habitation) va peut-être changer d’une année sur l’autre.
Contester la décision de l’administration
Si vous n’êtes pas d’accord avec la valeur locative définie par l’administration fiscale, vous avez le droit de contester la décision prise. Une réclamation peu alors être faite soit par courrier, soit directement sur le site internet impots.gouv.fr.
Vous pouvez également vous rendre au centre des impôts dont vous dépendez pour discuter du problème. Suite à votre demande, l’administration a 6 mois pour répondre à cette réclamation. Si aucune réponse ne vous parvient, cela signifie que la demande a été rejetée.