La vente à réméré, ou « vente avec faculté de rachat », permet aux propriétaires éprouvant des difficultés financières passagères de bénéficier d’une solution pour solder leurs dettes à court terme. Si le mécanisme peut paraître séduisant, il n’en est pas moins complexe et il est important de sécuriser cette opération en amont afin de ne pas entraver la faculté de rachat du bien immobilier concerné.
Qu’est-ce que la vente à réméré ?
Les articles 1659 à 1673 du Code Civil définissent ce qu’est la vente à réméré. Il s’agit d’un contrat passé entre le propriétaire d’un bien et un acheteur potentiel mais si la vente se fait immédiatement, le vendeur a le droit de racheter son bien sur un délai défini entre les parties sans que l’acheteur ne puisse s’y opposer.
La vente à réméré est un peu l’équivalent du prêt sur gage mais pour les biens immobiliers. Elle permet au propriétaire du bien de bénéficier d’une rentrée d’argent, il conserve l’argent s’il décide de vendre définitivement le bien et il se réserve le droit de le récupérer s’il est en mesure de le racheter dans le délai imparti. Une solution souvent utilisée lorsque l’on a un besoin immédiat de liquidité.
Avantages et inconvénients de la vente à réméré
Il s’agit d’un mode de vente particulier, les propriétaires l’utilisent souvent lorsqu’ils doivent faire face à des soucis financiers qu’ils espèrent temporaires. Cela évite de faire une vente pure et simple, solution dangereuse pour les propriétaires qui ne veulent pas se séparer de leur bien. Le principal avantage est donc un apport immédiat de liquidité, mais attention à ne pas être trop optimiste : il y a toujours un risque que vos plans ne se déroulent pas comme prévu et que vous vous retrouviez dans l’impossibilité de procéder au rachat. Dans ce cas, vous perdez le bien.
C’est une façon d’obtenir de l’argent lorsque l’on n’a pas accès au crédit classique, soit à cause d’un fichage à la banque de France, soit en raison d’un taux d’endettement trop important. Dans tous les cas, gardez en tête qu’il s’agit d’une solution à n’utiliser que lorsque l’on n’a pas d’autre recours car elle reste risquée.
Comment la vente à réméré fonctionne-t-elle ?
Il faut procéder à l’expertise du bien qui sera mis en vente, le prix est généralement fixé autour de 60 % de la valeur du bien suivant le risque. Ce n’est donc pas une solution avantageuse pour le vendeur, s’il n’est pas en mesure de racheter le bien dans les temps il perd beaucoup d’argent ! Le contrat de vente à réméré est ensuite conclu chez le notaire, puis l’ancien propriétaire (qui vend le bien) peut continuer à occuper les lieux à condition de verser un loyer mensuel aux acheteurs. La durée du réméré est également fixée dans l’acte notarié.
Faire expertiser le bien pour définir le contenu du prix de vente à réméré
Cette expertise permettra de déterminer la valeur du bien cédé. Elle doit être effectuée par un professionnel car c’est cette estimation de la valeur du bien qui permettra de sécuriser la faculté de rachat par le vendeur. En effet, de la valeur réelle du bien immobilier vont résulter :
Le prix de rachat du bien par le vendeur (qui clôturera le montage de la vente à réméré) : ce prix de rachat renvoie au prix versé lors de la vente à réméré majoré d’un pourcentage correspondant aux risques liés à l’opération
L’indemnité d’occupation que le vendeur versera à l’investisseur à titre de contrepartie de maintien de la jouissance dans les lieux (lorsque les parties ont annexé au contrat de vente à réméré une convention d’occupation provisoire)
Apprécier la valeur des dettes par rapport au prix de rachat
L’objectif de la vente à réméré est de permettre au vendeur de récupérer le bien cédé dès que sa trésorerie se sera rétablie. Même si un dépôt de garantie auprès du notaire est effectué lors de la vente à réméré, ce dépôt ne constituera qu’un apport pour le rachat, le reliquat étant destiné à épurer la situation financière du vendeur.
Il est donc important de procéder à un recensement exhaustif des dettes à acquitter avant de déterminer le prix de rachat. Sans cela, les bénéfices de l’opération de vente à réméré seront inopérants pour le vendeur.
Définir le délai de rachat
Le vendeur peut exercer son droit de rachat lorsqu’il le souhaite, dans la limite de cinq ans. En pratique, le délai dans lequel est effectué ce rachat est généralement compris entre dix-huit et vingt-quatre mois. Si ce délai a été mal apprécié, le vendeur perd sa faculté de rachat du bien immobilier et l’acheteur en deviendra pleinement propriétaire. Ici encore, un accompagnement du vendeur par un professionnel est nécessaire, ceci afin d’établir un plan de remboursement des dettes permettant de dégager la capacité financière utile au rachat du bien à l’échéance du terme défini dans le contrat de vente à réméré.
Un exemple du fonctionnement de la vente à réméré
Disons que le bien qui est en vente est estimé à 300 000 €. Le prix de vente est fixé à 60 % de cette somme, soit 180 000 €. Si le rachat ne peut pas avoir lieu, le vendeur aura perdu potentiellement 120 000 €… Le vendeur peut donc disposer de cet argent comme bon lui semble. S’il ne le rembourse pas dans les temps, le bien est vendu. Dans le cas contraire, il peut le récupérer et la vente n’a pas lieu. S’il continue à occuper les lieux, il verse un loyer (en moyenne 3 % du prix du bien, soit 900 € / mois dans ce cas).
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