La vente en viager permet au vendeur de bénéficier d’un revenu supplémentaire pour faire face à ses dépenses courantes, et dans certains cas, tout en continuant à habiter son logement. Cette option séduit de plus en plus les personnes âgées qui voient leurs pensions de retraite fondre comme neige au soleil et trouve dans la vente en viager une façon de maintenir leur niveau de ressources sans changer leur mode de vie.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager renvoie à la vente d’un bien immobilier assortie de la possibilité, pour le vendeur de rester occuper les lieux. Le prix de vente tient compte de ces facteurs.
Cette solution permet au vendeur de continuer à vivre décemment grâce au produit de cette vente et l’acheteur devient souvent propriétaire du bien pour un moindre coût.
Comment un viager se met-il en place ?
Dans une vente en viager, le propriétaire du bien immobilier le vend à un tiers. En compensation, l’acheteur verse deux sommes bien distinctes :
- une somme fixe lorsque la transaction a lieu : cette somme est appelée « bouquet ».
- une rente périodique : cette rente sera versée jusqu’au décès du propriétaire.
Comme pour toute transaction immobilière, le passage devant un notaire est obligatoire : la vente en viager nécessite d’être formalisée par acte authentique.
A savoir : la vente peut être annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la transaction car on considère alors que cet évènement était prévisible.
Les différents types de viagers : occupé, libre, sur plusieurs têtes
Le viager occupé
La vente en viager occupé permet au propriétaire d’un bien immobilier de vendre son bien tout en restant dans les lieux à y habiter. Ce droit d’occuper le logement vendu perdure jusqu’à son décès.
Le viager occupé sans rente
Un viager occupé sans rente correspond à la vente d’un immeuble :
- avec paiement intégral du prix lors de la signature de l’acte authentique
- avec une occupation viagère ou usage viager de ce dernier.
Cette déclinaison spécifique du viager occupé sera privilégiée par les vendeurs qui souhaitent percevoir un montant financier conséquent en une seule fois, en contrepartie du transfert de propriété tout en bénéficiant du maintien dans les lieux.
Le viager libre
Le viager libre constitue un type de viager vraiment particulier et par conséquent moins fréquent que le viager occupé. Dans ce cas précis le propriétaire n’occupe plus le logement et l’acheteur peut s’y installer dès le versement du bouquet.
C’est une solution qui peut être proposée lorsque le propriétaire est en maison de retraite (exemple : EHPAD) ou si l’immeuble vendu constitue l’une de ses résidences secondaires.
A savoir : dans le cadre d’un viager libre, les dépenses courantes liées à l’entretien du logement sont assurées par l’acheteur tandis que pour un viager occupé, c’est le vendeur qui doit les prendre à sa charge.
Le viager sur plusieurs têtes
Le viager sur plusieurs têtes renvoie, comme son nom l’indique, à une vente en viager concernant plusieurs personnes. En effet, dans certains cas, deux personnes occupent le logement, la rente sera alors versée jusqu’au décès des deux occupants.
Quel prix pour une vente en viager ?
Le prix de vente d’un bien en viager se calcule en considération des intérêts et souhaits des deux parties et en deux étapes :
- l’évaluation de la valeur du bien en tenant compte des prévisions d’espérance de vie du vendeur (les bases statistiques utilisées sont des barèmes officiels publiés par l’INSEE)
- la détermination des modalités de paiement (en totalité lors de la formalisation de la vente, ou en 2 volets – bouquet et rente viagère).
Les avantages pour l’acheteur et pour le vendeur
Un achat théoriquement en deçà du prix du marché : un dispositif intéressant pour l’acheteur
En choisissant d’investir via un achat en viager, l’acheteur espère faire une bonne affaire. Le montant de l’investissement est généralement bien moins élevé qu’en passant par les modes d’acquisition classiques.
Par ailleurs, si l’option de paiement intégral n’est pas choisie, seul le bouquet est à régler au vendeur dans un 1er temps. Ce dernier pourra être financé sur les économie de l’acheteur sans recourir à un prêt bancaire. De même, le versement de la rente est souvent inférieur à ce qu’il aurait dû régler s’il avait été contraint de rembourser des mensualités de crédit.
Concernant le paiement des rentes viagères périodiques, l’idée est d’aboutir à un montant qui ne fragilise pas l’équilibre budgétaire quotidien de l’acheteur, de sorte qu’il puisse être réglé de façon aisée au vendeur.
A savoir : si l’acquéreur ne s’acquitte pas du paiement des échéances de rentes auprès du vendeur, la vente pourra être annulée.
Un complément de revenu versé au bon moment
Pour le vendeur l’intérêt économique est évident : ce type de vente permet de compléter sa pension de retraite tout en continuant à habiter son logement. On assimile souvent la vente en viager à un « auto-héritage ».
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