Charges locatives : Les obligations du propriétaire et du locataire

Les charges locatives représentent un poste de dépenses qui peut peser lourd ! Focus sur ce qui doit être payé par le locataire en plus de son loyer.

Charges locatives : Les obligations du propriétaire et du locataire
Répartition des dépenses liées au logement

Lorsqu’un locataire signe son contrat de bail, le loyer qu’il devra acquitter auprès du propriétaire se subdivise en deux volets : le loyer et les charges locatives. Cette notion reste abstraite et il est fréquent de s’en soucier uniquement lorsque l’on constate qu’elles peuvent évoluer au cours du bail. Voici un rappel pour comprendre et anticiper la conduite à tenir en cas d’évolution de leur montant.

Charges locatives : à quoi correspondent-elles ?

Les charges locatives sont des dépenses qui sont attachées à l’occupation du logement. C’est la raison pour laquelle il revient au locataire de les assumer.

Ces charges locatives sont mentionnées dans le contrat de location. Lorsque l’on évoque le coût mensuel réel d’un logement, on parle de « loyer charges comprises ». Il s’agit de charges que le propriétaire acquitte mais qu’il récupère auprès de son locataire. Ces charges sont ainsi appelées “charges récupérables”.

Pour le cas des immeubles en copropriété par exemple, celles-ci peuvent être classées en 4 catégories :

  • les dépenses liées aux prestations de services concernant le logement ou l’immeuble (accès à un robinet d’eau dans le hall d’entrée, etc.)
  • les frais d’entretien courants (changement des ampoules électriques, …),
  • les menues réparations dans les parties communes
  • les impôts liés à des prestations destinées à l’occupant du logement. Ce sera le cas de la taxe relative aux ordures ménagères.

Ces dépenses sont payées par le locataire, par provisions mensuelles, en fonction du montant des charges locatives payés l’année précédente.

La liste des charges locatives (récupérables)

Pour éviter les dérives, que ce soit celles des propriétaires qui transfèreraient des dépenses illégitimes au locataire, ou celles des locataires qui se refuseraient à acquitter certains frais exigés par les bailleurs, le législateur a établi une liste exhaustive de ces charges locatives.

Ainsi par exemple, sont considérées comme des charges locatives les dépenses d’entretien courant et de ramonage des conduits de ventilation, d’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones, les frais de consommation d’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, etc.

Pour consulter la liste complète des charges locatives récupérables, consultez le décret du 26 août 1987.

Les grands principes à connaître

En matière de charges locatives, plusieurs principes sont à connaître pour ne pas se perdre dans les calculs et les délais :

  • Le montant annuel est estimé par le propriétaire. Ce dernier les ventile ensuite sur 12 mois, qui en obtient le remboursement a posteriori, mensuellement par le locataire.
  • Le locataire doit s’y acquitter au même titre que le loyer, à la même échéance
  • Le propriétaire doit pouvoir fournir au locataire, si ce dernier en fait la demande, l’état des charges locatives annuelles sur la base duquel les charges mensuelles ont été calculées.
  • Le propriétaire ne peut procéder à leur régularisation qu’une seule fois par an
  • Le propriétaire peut conserver 20% du dépôt de garantie en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble en prévision de la régularisation du montant des charges récupérables. Il devra alors restituer le reliquat ou l’intégralité de la somme sous un mois après cet arrêté des comptes.

Régularisation des charges locatives

Le propriétaire doit régulariser annuellement le montant des charges locatives en faisant le comparatif entre ce qui a été payés par le locataire dans le cadre des provisions et ce qui a été facturé au réel au propriétaire. La date de cette régularisation est fixée dans le contrat de bail.

Un mois avant l’exigibilité des charges locatives réévaluées, le propriétaire devra adresser au locataire un décompte des charges réellement acquittées, servant de base à l’actualisation des montants demandés.

A savoir : si le propriétaire ne procède pas à cette régularisation dans les délais fixés, il pourra cependant demander le complément de charges locatives au locataire concerné dans un délai de 3 ans.

Charges locatives excessives : que faire ?

Pour attirer les locataires, les propriétaires pourraient être tentés de les minorer à l’entrée dans le logement et à les augmenter une fois le bail signé.

Si vous avez un doute à ce sujet, ou tout simplement si vous souhaitez clarifier la situation dès le début du bail, demandez au propriétaire le détail de ces charges. Il se doit de vous transmettre ces informations.

En cas de besoin de compléments d’informations, il est possible de contacter le réseau des ADIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

Si le désaccord persiste entre locataire et propriétaire, la commission départementale de conciliation pourra être saisie dans un premier temps afin de trouver une solution amiable. A défaut, l’affaire pourra être portée devant le Tribunal d’instance. Lors de cette phase judiciaire, l’assistance par un avocat n’est pas obligatoire.

A lire aussi :