Déficit foncier : définition, calcul, intérêt fiscal

Comprendre la notion de déficit foncier ainsi que son intérêt au niveau fiscal pour les propriétaires de logements qui mettent leurs biens en location.

Déficit foncier : définition, calcul, intérêt fiscal
Un outil fiscal au service des propriétaires

Lorsqu’un propriétaire déclare ses revenus fonciers, les charges peuvent dépasser les produits réalisés par la mise en location du ou des bien(s) immobilier(s). On parlera alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut déclarer cette perte en déduisant cette somme de son revenu global déclaré pour l’année. Quand peut-on déclarer un déficit, comment le déclarer et quel est l’intérêt de ce dispositif pour les propriétaires ? Avec le prélèvement à la source, quels sont les changements qui impactent la prise en compte des déficits fonciers ?

Le déficit foncier : définition

Le déficit foncier correspond au rapport entre les ressources issues de la mise en location d’un logement (le versement des loyers par le locataire) et les charges correspondant à ce logement (les travaux sous certaines conditions, et d’autres types de dépenses éligibles pour les déductions). Lorsque ces charges excèdent le montant des revenus fonciers, il y a déficit foncier.

L’administration fiscale donne aux propriétaires la possibilité de soustraire ce déficit du montant des revenus imposables, dans la limite d’un plafond réglementaire. Cela leur permet au final de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

Quel est l’intérêt fiscal de le déclarer ?

En déclarant un déficit foncier, le contribuable ne paie aucun impôt sur ses revenus fonciers. Il s’agit du premier intérêt au niveau de la fiscalité.

De plus, le report du déficit sur le revenu imposable global permet de limiter le montant de l’impôt sur le revenu. Ce second avantage est également fort intéressant, d’où l’intérêt d’engager les dépenses liées au bien au bon moment pour payer moins d’impôts.

Quelles charges entrent dans le calcul du déficit foncier ?

Les dépenses engagées par le propriétaire pour les biens mis en location peuvent être déduites sous réserve de relever des catégories de coûts définis par le Trésor public.

Sont notamment concernées :

  • les dépenses de rénovation,
  • les frais d’entretien,
  • les primes d’assurance,
  • les frais de gestion (que cette gestion soit ou non confiée à un professionnel),
  • la taxe foncière et les charges de copropriété qui ne sont pas répercutées sur le locataire,
  • les intérêts d’emprunt pour les prêts contractés en vue d’acquérir les logements loués.

Certains travaux peuvent être déduits et pris en compte dans le calcul du déficit foncier. Les travaux d’entretien, les réparations courantes, les travaux d’amélioration des immeubles d’habitation ainsi que les travaux donnant droit à un crédit d’impôt peuvent être pris en compte dans ces charges.

Les principaux travaux qui ne sont pas pris en compte dans le calcul du définit sont l’agrandissement, la construction et la reconstruction.

Comment fait-on pour reporter un déficit foncier ?

Pour reporter un déficit foncier, il convient de procéder en deux temps :

  • dans un 1er temps, les intérêts d’emprunt devront être déduits des revenus fonciers (ceux-ci seront déductibles pendant 10 ans)
  • dans un 2nd temps, les charges liées au logement pourront être soustraites au montant des revenus fonciers nets des intérêts d’emprunt.

Une fois le résultat foncier calculé, s’il s’agir d’un déficit, il pourra venir diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10 700 €.

A savoir : si la totalité du déficit n’a pas été reportée en une fois, il est possible de le reporter sur les années suivantes.

Pour en savoir plus, il est recommandé de se rapprocher de l’administration fiscale.

Créer une société civile pour profiter du déficit foncier ?

Les particuliers qui détiennent des biens immobiliers en direct peuvent intégrer les charges déductibles à leur déclaration d’impôts pour le calcul du déficit foncier. Mais il est également possible de bénéficier de ce dispositif lorsque l’on fait partie d’une Société Civile Immobilière (SCI). Pour cela, la société doit être assujettie à l’impôt sur le revenu, et non à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le déficit pourra être déduit des revenus fonciers de chacun des détenteurs des parts de la société. Pour pouvoir profiter du dispositif, il faudra conserver les parts au moins 3 ans.

Quel est l’impact du prélèvement à la source sur la déclaration du déficit foncier ?

Ce qui change en 2019 avec le prélèvement à la source

Jusque-là, l’impôt sur le revenu était versé par les contribuables une fois par an ou pouvait faire l’objet d’une mensualisation sur demande. À partir du 1er janvier 2019, l’impôt est prélevé directement sur le salaire.

Comment seront déduites les charges en 2019 ?

En mai 2019, il faudra remplir ses déclarations d’impôt sur le revenu (prenant en compte les revenus 2019) dans lesquelles apparaitront les dépenses engagées pour les biens immobiliers, dans la limite de ce qui est déductible dans le cadre du déficit foncier.

L’administration fiscale a prévu un système permettant de déduire en 2020 la moyenne du montant des travaux payés en 2018 et 2019.

Ainsi, le déficit foncier éventuellement accumulé par les investisseurs sur l’année 2018 ne sera pas totalement perdu : son impact sera seulement minoré.

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