Lorsque l’on doit louer un appartement, le propriétaire demande fréquemment à ce qu’une personne se porte caution pour le locataire. Le garant va ainsi avoir une responsabilité conséquente : si le locataire est dans l’impossibilité de régler son loger, c’est lui qui prendra le relais. La caution simple et la caution solidaire sont les deux modes de garantie possible.
Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?
Afin de sécuriser le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire, le bailleur peut demander à ce que le locataire apporte une garantie via une caution solidaire. Le garant s’engage, en se portant caution solidaire pour la location, à s’acquitter du paiement du loyer à la place du locataire si celui-ci ne le fait pas. La caution solidaire est un engagement dont l’importance n’est pas à négliger. Les démarches formalisant l’acte de caution pour une location restent cependant très simples.
La caution solidaire ou la caution simple, quelles différences ?
Il est important de bien distinguer la caution solidaire de celle dite simple. Dans le premier cas, le recours au garant se fait dès que le locataire est en défaut de paiement du loyer alors que dans le second cas, le propriétaire tente d’abord de récupérer sa créance auprès du locataire. Conséquence ? Un plus pour le locataire mais un danger pour celui qui s’est porté caution solidaire. C’est ce deuxième mode de garantie qui est privilégié dans la plupart des locations.
L’acte de caution solidaire pour une location est un acte sous seing privé
Le document actant le principe par lequel le garant se porte caution solidaire pour la location reste un acte établi sous seing privé, c’est-à-dire qu’il est rédigé entre particuliers, par les parties concernées. La rigueur procédurale exigerait que l’ensemble des signataires soit présent pour signer le bail et l’acte de caution solidaire y afférent mais, en pratique, le garant participe rarement à ces démarches.
À savoir : De nombreux modèles de documents existent et sont librement téléchargeables sur internet. En voici un exemple : Formalités et modèle de lettre de caution solidaire.
Un simple papier contenant quelques lignes suffisent. Le but est d’y indiquer clairement l’objet de la missive en la présentant comme suit : « par la présente, M.X s’engage à payer les loyers à la place de M.Y, locataire du logement… » En contrepartie, le garant reçoit un exemplaire du bail.
Les cas de nullité de l’acte de caution
Si la rédaction d’une caution solidaire est relativement simple, le document doit comporter certains éléments manuscrits. Si ces éléments ne sont pas présents, l’acte peut être considéré comme nul.
- Le montant du loyer (ce pour quoi il s’engage)
- Les modalités de variation du loyer
- Une mention explicite indiquant les modalités et l’étendue de l’obligation
- La durée d’engagement de la personne qui se porte caution solidaire
- La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 Juillet 1989
- La signature
Le périmètre de l’engagement : une responsabilité limitée au garant
La personne qui se porte caution solidaire pour la location s’engage en son seul et unique nom. Le garant est responsable du paiement en cas de défaillance du locataire sur ses seuls revenus et biens. Le conjoint et les ayants droits du garant ne seront généralement pas concernés par l’obligation de paiement du loyer liée à l’acte de cautionnement, sauf dans un cas précis : pour les personnes mariés ayant opté pour le régime de la communauté des biens, ce sont l’ensemble des biens du couple qui sont en jeu à condition que le conjoint ait donné son consentement express.
Le contenu de l’acte de cautionnement
La particularité de l’acte établissant la caution solidaire est qu’il doit être rédigé de façon manuscrite. Un acte de cautionnement dactylographié, quand bien même il serait signé par la personne se portant caution solidaire pour la location, est nul.
L’acte de cautionnement devra en outre comporter un certain nombre de mentions pour avoir une valeur juridique, à savoir : le montant du loyer visé ainsi que les modalités de sa révision éventuelle, la durée pour laquelle le garant s’engage. Le garant devra par ailleurs attester qu’il connait le locataire et les obligations qui résultent de la caution solidaire pour la location dont il bénéficie.
À savoir : le bailleur peut également demander au garant les éléments justifiant sa solvabilité. La liste des pièces pouvant être exigées à ce titre est néanmoins encadrée par le législateur, certains documents (comme les relevés de comptes bancaires par exemple), ne peuvent être demandés.
Qui est concerné par la caution ?
La caution solidaire est souvent utilisée pour les enfants qui louent un logement étudiant dans une ville universitaire. Ces derniers n’ayant ni activités ni revenus salariés, ce sont les parents qui se portent garants auprès du propriétaire. En général, il n’y a pas ici de risques majeurs. Lorsque l’offre de logement est bien inférieure à la demande comme c’est le cas dans les grandes villes, le propriétaire demande systématiquement une caution, même si le locataire gagne plus de trois fois le montant du loyer.
Notez que le cumul d’une caution et d’une assurance loyer impayé est interdit sauf pour les étudiants et les apprentis.
Quelles conséquences pour le garant ?
Se porter caution solidaire est un engagement lourd. Le garant s’engage sur ses revenus mais aussi ses biens propres. Si le locataire ne paie pas son loyer, le garant soit régler les sommes dues au propriétaire mais il pourra ensuite se retourner contre le locataire afin d’obtenir le remboursement des sommes avancées.
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