Pour éviter les dérives en matière d’expulsion d’un locataire, le législateur a posé des règles. La première : la mise en place d’une procédure d’expulsion. Cette procédure est complétée par des dispositions spécifiques (trêve hivernale notamment) et l’obligation de respecter les droits de l’occupant.
Expulsion du locataire en cas de loyers impayés : un droit pour le bailleur
Le contrat de location prévoit la mise à disposition d’un logement par le bailleur en contrepartie du paiement du loyer et des charges locatives correspondantes par le locataire. Si cet équilibre contractuel n’est pas respecté, le contrat peut être rompu.
Ainsi, en cas de loyers impayés, le propriétaire a la possibilité d’expulser le locataire. Cette expulsion est très encadrée, le législateur ayant mis en place une procédure visant à respecter les droits du locataire. Différentes étapes s’imposent au propriétaire.
Avant d’en arriver à cette expulsion, il existe par ailleurs d’autres moyens pour exiger le paiement des échéances de loyer qui sont dues.
Avant l’expulsion : de la procédure amiable à la mise en demeure de payer
Avant d’en arriver à l’expulsion d’un locataire, dernier recours lorsque la situation demeure insoluble, il y a différentes actions à mener par le bailleur.
Prise de contact pour faire un point sur la situation et trouver une solution concertée
Les difficultés ne se règlent pas directement par les poursuites. Le bailleur qui se trouve face à des loyers impayés doit immédiatement prendre contact avec le locataire pour en connaître la cause et trouver une façon de régulariser cette situation.
Il est même conseillé de se rapprocher du locataire dès que des incidents de paiements apparaissent (retards de règlement, rejet de prélèvements, …).
L’octroi d’un délai de paiement pour faire face à des difficultés temporaires peut être la solution pour assainir la situation à l’amiable.
Résiliation du bail en présence d’une clause résolutoire
La clause résolutoire est la clause qui prévoit que le contrat de bail sera automatiquement résilié en cas de loyers impayés. Pour faire marcher cette clause, le bailleur devra tout d’abord adresser au locataire un commandement de payer.
Cette action en envisageable dès le 1er impayé. Le commandement de payer est délivré par un huissier ainsi qu’à la caution s’il en existe une.
A savoir : pour recouvrer les loyers impayés, le bailleur peut demander à l’huissier de saisir la somme due directement sur le compte bancaire du locataire, voire de procéder à une saisie sur rémunérations.
L’intervention de ce professionnel assermenté a un coût (autour d’une centaine d’euros) mais est une étape incontournable dans la procédure de résiliation du bail.
Suite à cette notification, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler sa dette si le logement loué est vide et d’un mois en cas de location meublée. Il peut également saisir le Tribunal d’Instance pour demander un délai de paiement plus long.
Résiliation judiciaire du bail en absence de clause résolutoire
Au préalable, le bailleur pourra adresser au locataire une mise en demeure afin de lui rappeler ses engagements au titre du contrat de bail.
Défaut de règlement avéré et début de la procédure judiciaire en vue de l’expulsion
Si le locataire n’a pas régularisé sa situation sous deux mois (ou dans le délai fixé par le juge), le bailleur pourra saisir le juge et entamer la procédure d’expulsion.
Le bailleur demandera au juge de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire.
La procédure d’expulsion : longue et complexe
La procédure d’expulsion se déroule devant le Tribunal d’instance. Longue et complexe, le bailleur devra s’armer de patience.
Détermination de la date d’audience
La date d’audience sera fixée par le greffe. Les délais sont parfois longs selon les tribunaux, et d’autant rallongés par des reports d’audience lorsque le locataire est en attente de la désignation d’un avocat dans le cadre de l’aide juridictionnelle.
Ordonnance du juge
Le juge rendra une ordonnance (un ou deux mois après l’audience) dans laquelle il n’est pas tenu de prononcer la résiliation du bail. Il peut là encore accorder un délai de paiement au locataire, qui peut aller jusqu’à trois ans. En cas de non-respect de l’échéancier, la clause résolutoire prendra enfin effet, et l’expulsion est envisageable.
Décision du juge
Le juge va apprécier si la faute du locataire est suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Ici encore, il a la possibilité de lui accorder des délais de paiement.
Notification de l’ordonnance d’expulsion et commandement d’avoir à libérer les lieux
Une fois la résiliation constatée et l’ordonnance d’expulsion rendue par le juge, le bailleur devra la notifier au locataire par huissier, puis lui adresser un commandement d’avoir à libérer les lieux.
Afin de permettre au locataire d’organiser son relogement, la loi lui accorde un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux pour s’exécuter.
L’expulsion en tant que telle : l’intervention de l’huissier
La procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier.
Attention : le bailleur ne peut pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile !
Le cas spécifique de la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, sauf si l’expulsion est engagée à l’encontre d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).
Quels conseils pour prévenir les difficultés de paiement ?
Face à la complexité de mise en œuvre de la procédure d’expulsion, il est important d’adopter les bons réflexes dès la signature du bail.
- Insérer une clause résolutoire dans le contrat
Cette clause permet au bailleur de gagner du temps dans la procédure en cas d’impayés.
- Assurer une issue en cas de refus de paiement
Pour avoir quelques atouts en cas de défaut de paiement avéré, il est conseillé au bailleur de se renseigner sur l’employeur du locataire.
Les autres motifs pouvant justifier une procédure d’expulsion
Le défaut de paiement des loyers est un motif justifiant la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion, mais d’autres causes peuvent également être avancées par le propriétaire.
Ainsi par exemple, peuvent être invoqués pour mettre fin au contrat et demander au locataire de quitter les lieux :
- la sous-location sans information préalable du propriétaire,
- l’atteinte à la tranquillité de l’immeuble,
- le défaut d’assurance habitation,
- la réalisation de travaux sans autorisation du propriétaire,
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