Afin de contribuer à la préservation du patrimoine historique et culturel français, l’Etat a créé un dispositif incitant aux investissements dans les immeubles classés Monuments Historiques. La loi Monuments Historiques propose ainsi des mesures de défiscalisation en contrepartie la remise en état du patrimoine. Focus sur les conditions de mise en oeuvre de ce dispositif atypique dans le paysage de la défiscalisation.
Loi Monuments Historiques : qu’est-ce que c’est ?
La loi Monuments Historiques a pour objectif d’encourager l’entretien et la restauration de biens immobiliers reconnus comme relevant du patrimoine historique et culturel.
La loi Monuments historiques date de 1913 et malgré une vingtaine d’évolutions, son mécanisme reste le même.
Le principe est le suivant :
- Un investisseur acquiert un bien classé Monument Historique qui a besoin d’être restauré
- En contrepartie de cet effort d’investissement et de rénovation, les charges liées à cette remise en état seront déductibles du revenu foncier de l’acquéreur.
Les mesures proposées par la loi Monuments Historiques intéressent donc particulièrement les contribuables qui :
- disposent d’une capacité d’investissement,
- sont imposés de façon conséquente (au-delà de 41%)
- et qui cherchent à défiscaliser pour ne pas perdre en rentabilité du fait d’une taxation trop lourde de leur patrimoine.
Conditions pour obtenir la défiscalisation Monuments historiques 2018
Caractéristiques liées au bien
Le bien immobilier doit être classé en tant que Monument historique (« classé MH ») ou être inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
Le bien immobilier devra être conservé pendant 15 ans.
A savoir : lorsque seule une partie du bien bénéficie de la reconnaissance en qualité de monument historique (exemple : porte, escalier, cave, …), la défiscalisation loi Monuments Historiques se limitera à ce, ou ces volet(s) classé(s).
Obligations liées à la défiscalisation pour l’investisseur
Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière plus classiques comme la loi Pinel, le propriétaire du bien Monument historique n’a aucune obligation de mise en location de son bien à l’issue des travaux, ni même de plafond de loyers ou de ressources pour les locataires éventuels.
Le propriétaire sera donc libre de gérer son bien comme il l’entend … ou presque. En effet, le programme Monuments historiques impose certaines contraintes : l’investisseur doit savoir que dès lors que le bien est classé MH ou inscrit ISMH, il sera étroitement surveillé par le ministère de la Culture. Toute modification ou démolition, vente ou don, sera conditionné par l’accord de ce dernier.
Au-delà de cet encadrement spécifique, les travaux de rénovation et d’entretien constituent la seule contrepartie qui lui sera demandée. Sur ce point, il faut savoir néanmoins que la qualité des travaux réalisés sera contrôlée par un Architecte des Bâtiments de France.
A savoir : un immeuble en loi Monuments Historiques ne peut être divisé en lots (exemple : immeuble divisé en appartements) sauf agrément du ministère du budget.
Avantages fiscaux de la loi Monuments historiques
La loi Monuments historiques constitue une belle opportunité pour les investisseurs. Mis à part l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) auquel l’acquéreur ne pourra échapper, les avantages fiscaux restent conséquents.
En acquérant un bien entrant dans le périmètre de cette loi de défiscalisation, ce dernier pourra :
- Déduire l’ensemble des dépenses liées aux travaux d’entretien et de rénovation du bien, et ce, sans plafond (dans la limite de 200 000 euros annuels de travaux lorsque l’immeuble n’est pas ouvert au public)
- Déduire les intérêts d’emprunt afférents à l’achat immobilier mais également les charges foncières et déficits fonciers, ainsi que les primes d’assurance
- Transmettre le bien en bénéficiant d’une franchise en matière de droits des successions
Attention ! Des spécificités existent quant à la déduction des taxes foncières, selon que le bien immobilier génère ou non des recettes au bénéfice de son propriétaire.
Illustration
Pour bien comprendre le mécanisme de déductions fiscales des travaux réalisés dans le cadre d’un achat Monuments historiques, prenons un exemple concret :
Un investisseur imposé à 41% investit dans un immeuble classé MH d’une valeur de 400 000 euros. Il réalise 100 000 euros de travaux dès la 1ère année d’acquisition. Il pourra donc déduire 41 000 euros de travaux (100 000 x 41%).
Pour simuler la rentabilité globale d’un investissement Loi Monuments historiques, il est possible d’utiliser des simulateurs en ligne : defiscalisation-france.fr, jedefiscalise.com, etc.
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