05 Fév, 2016 - 15:38 
Vous êtes locataire et votre propriétaire refuse d'effectuer les travaux de rénovation ? Découvrez quels sont vos recours !
Vous êtes en conflit avec votre propriétaire ? Faites valoir vos droits ! S’il revient au locataire d’effectuer les menues réparations et celles d’entretien courant (telles que l’entretien du jardin et des parties intérieures, le remplacement des joints de robinet, ou encore le ramonage de cheminée, etc.), les réparations importantes, dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure sont à la charge du propriétaire.
Les dépenses à la charge du propriétaire
D’une part, le propriétaire/bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage. D’autre part, pendant toute la durée du bail, le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations nécessaires à la bonne utilisation du logement. En dehors des petites réparations et de l’entretien courant, le bailleur est donc tenu aux :
- réparations urgentes (telle la panne de chauffe-eau en hiver),
- travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade),
- travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste),
- travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante etc.).
Pour résumer, les dépenses à la charge du propriétaire comprennent les grosses réparations nécessaires à l’usage normal de l’immeuble mais également certains travaux d’entretien autres que ceux mis à la charge du locataire ainsi que les travaux destinés à lutter contre la vétusté. Lorsqu’une réparation à la charge du propriétaire s’impose, il appartient au locataire d’en informer son propriétaire. A cet égard, il vaut mieux privilégier les écrits puisque le défaut d’information du propriétaire par le locataire peut constituer une faute et dispenser le propriétaire de payer les travaux. Locataires, soyez donc vigilants !
Imaginons que malgré son information, votre propriétaire fasse preuve de mauvaise foi et ne compte pas intervenir en dépit de ses obligations contractuelles, légales voire morales. Qu’à cela ne tienne ! Tout locataire dispose de plusieurs recours.
Les recours du locataire
En dehors du recours « amiable » exercé par voie orale ou écrite, le recours dit « contentieux » n’est envisageable qu’après avoir mis en demeure le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception, clarifiant les demandes du locataire. Ainsi n’hésitez pas dans cet écrit à y insérer les fondements de vos allégations. Quand bien même vous ne serez pas juriste, le fait d’étayer vos propos et de démontrer que vous connaissez vos droits reste susceptible de faire comprendre à votre locataire que vous ne plaisantez pas.
Si malgré cette mise en demeure, le propriétaire n’agit toujours pas, vous pouvez saisir la commission de conciliation qui se trouve auprès de la préfecture.
Saisine de la commission départementale de conciliation
La Commission départementale de conciliation est compétente pour connaître des litiges portant notamment sur les exigences liées à un logement décent. La commission a pour rôle de concilier les parties et d’établir par écrit leur accord. Elle rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine. En cas de résiliation amiable, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.
Posez votre question à notre juriste ! À défaut d’accord, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi qu’éventuellement, sa propre position. Cet avis peut être transmis au juge en cas de procédure. En effet en cas d’échec, le locataire peut encore saisir le tribunal d’instance dont dépend le logement loué.
Saisine du Tribunal d’instance
Dans l’hypothèse où le propriétaire ne respecterait pas ses obligations, le locataire peut tout à fait entamer une procédure simplifiée en s’adressant au greffe du tribunal d’instance. Cette procédure permet de saisir plus facilement le juge. La procédure devant le tribunal d’instance peut se faire sans avocat. Le locataire peut également se faire assister ou représenter par une association de consommateurs ou une association de locataires agrée au niveau national. En l’occurrence, lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation. La liste d’associations de locataires agrées au niveau national :
- Confédération du Logement et du Cadre de Vie (CLCV);
- Confédération Générale du Logement (CGL);
- Confédération Nationale du Logement (CNL) ;
- Syndicat du Logement et de la Consommation (SLC) ;
- Association FO de consommateurs (AFOC);
- Droit au Logement (DAL).
Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en faire un logement décent, ce mandat peut être donné à une des associations précitées ou à une association compétente en matière d’insertion ou de logement des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en matière d’habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF ou MSA). Devant le tribunal d’instance, le locataire a plusieurs choix :
- Il peut demander au tribunal de contraindre la propriétaire à accomplir les travaux dans un délai déterminé.
- Il peut demander l’autorisation d’effectuer les travaux lui-même et d’être indemnisé ultérieurement par un remboursement ou des retenues sur les loyers.
- Il peut demander des dommages et intérêts pour compenser le trouble de jouissance provoqué par l’inexécution des travaux.
- Il peut enfin demander une résiliation judiciaire du bail, lorsque les manquements du propriétaire sont suffisamment graves.
Attention : Sauf cas exceptionnel (logement ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et de péril), vous ne devez pas de vous-même, cesser de payer tout ou partie de votre loyer sous prétexte que votre propriétaire ne respecterait pas ses obligations.
En effet, prendre l’initiative de ne plus payer votre loyer sous prétexte de l’absence de travaux risquerait de provoquer la résiliation de votre bail à vos torts. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité absolue d’habiter le logement que les tribunaux valident cette pratique.
De plus, attendez bien l’aval du juge avant de réaliser de vous-même les travaux requis au risque de ne pas être remboursé. Découvrez tous nos articles sur ce thème !
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