Tout ce qu’il faut savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ainsi que ses incidences en matière fiscale.
La mise en location d’un logement meublé peut être effectuée sous le statut LMNP (loueur non professionnel) ou sous le statut LMP (loueur professionnel). Ces deux statuts impliquent des différences en termes de fiscalité, mais pas uniquement. Faisons le point.
Statut LMP : définition
Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) est ouvert aux loueurs professionnels intervenant via une société mais également aux bailleurs ayant le statut d’autoentrepreneurs.
Un bailleur peut intervenir en tant que Loueur de Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) : les conditions pour obtenir ces statuts et le régime fiscal qui y est attaché diffèrent. Le statut dépend en premier lieu des revenus tirés de la location. Toutefois, dans certains cas, il est possible de choisir.
A savoir : la notion de logement « meublé » renvoie au local d’habitation disposant des éléments mobiliers indispensables pour que le locataire puisse occuper les lieux normalement.
Les conditions pour être LMP
Le statut de LMP n’est pas lié à la nature de la location, mais à l’importance des revenus générés par l’activité locative au sein du foyer fiscal. Ainsi, le fait que la location soit à caractère saisonnier ne remettra pas en question l’accès à ce statut.
Pour être considéré comme LMP, les conditions suivantes doivent être remplies :
- au moins l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP
- l’activité de location (loyers TTC et charges correspondantes) doit générer au moins 23 000 € de recettes sur l’année civile.
- les recettes liées à l’activité de location doivent dépasser le montant des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC…).
Les formalités à effectuer
Pour passer du statut de LMNP à celui de LMP, le loueur devra s’immatriculer au RCS. Le LMP sera automatiquement affilié au RSI.
A savoir : les chambres d’hôtes relèvent de la para-hôtellerie, et non du régime fiscal de la location meublée.
Fiscalité du LMP
Déclaration des revenus et impôts
Les revenus issus de l’activité de location meublée professionnelle sont à déclarer :
Assujettissement aux impôts locaux
Comme pour tout propriétaire, le LMP sera redevable de la taxe foncière.
En qualité de LMP, il devra en outre s’acquitter de :
A noter : la CFE ne sera pas à régler si le logement loué se situe au sein de la résidence principale du loueur.
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si l’activité génère un chiffre d’affaires hors taxe excédant 500 000 €.
TVA
L’activité de location meublée, si elle n’est pas assortie de prestation annexe, n’entre pas dans le champ de la TVA.
Avantages du statut LMP
- Déduire les charges liées au logement
L’avantage du LMP réside principalement dans la possibilité de déduire du chiffre d’affaires les charges liées à l’activité locative. Ce sera le cas notamment des frais de notaire, des dépenses d’entretien et de réparation afférentes au logement, des impôts locaux, des primes d’assurances, etc.
Il est à noter que le LMP pourra même appliquer un amortissement pour les locaux.
Le LMP pourra imputer ses déficits sur son revenu d’activité locative, et ce, sans plafond.
- Céder le logement sans imposition des plus-values
Cette exonération sera totale ou partielle selon le montant des recettes sur les deux dernières années.
Comparatif LMNP LMP
| Loi LMNP | Loi LMP | |
| Plafond de revenus | Revenus liés à l’activité inférieurs à 23 000 euros annuels ou à 50% des revenus professionnels du ménage | Revenus liés à l’activité supérieurs à 23 000 euros annuels ou à 50% des revenus professionnels du ménage |
| Déclaration des revenus | Revenus liés à l’activité déclarés dans la catégorie BIC | Revenus liés à l’activité déclarés soit dans la catégorie BIC de l’IR, soit au titre de l’IS si le chiffre d’affaires est inférieur à 82 800 euros HT. |
| Déductions de charges | Abattement forfaitaire de 50% sous régime micro BIC | Imposition au réel simplifié sur option (LMNP réel) Déduction au réel des charges liées à la location (taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) |
| Taxe foncière et impôts locaux | Due | Due mais déductible |
| Plus-values en cas de cession | Exonération de taxe après 30 ans | Exonération totale si les recettes n’excèdent pas 90 000 euros HT au titre des 2 années précédentes Exonération partielle si elles sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 |
| Impôt sur la fortune | Les revenus intègrent l’assiette de l’IFI | Non assujetti en tant de LMP |
Pour en savoir plus et faire les meilleurs choix en fonction de sa situation financière et patrimoniale, il est recommandé de se rapprocher de professionnels experts en investissement locatif (conseillers en gestion de patrimoine, etc.).
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