Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Avoir une vue d'ensemble des différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour optimiser la gestion de son patrimoine et réduire ses impôts.

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?
Diminuer ses impôts grâce à la mise en location

L’objectif de la défiscalisation immobilière est d’obtenir une réduction fiscale en contrepartie d’un investissement immobilier. Différents dispositifs sont mobilisables pour optimiser la gestion de son patrimoine. Passons en revue les différentes solutions qui s’offrent à vous si vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de réduire vos impôts.

Défiscalisation immobilière : le principe

Les programmes de défiscalisation immobilière visent deux objectifs :

  • Augmenter le volume du parc locatif pour répondre à la pénurie de logements, permettre un meilleur accès à ceux-ci
  • Éviter que l’épargne des ménages ne reste bloquée en créant les conditions incitatives à sa remise en circulation dans l’économie.

Pour ce faire, les politiques publiques encouragent à investir dans l’immobilier ou à mettre en location des biens vacants en proposant, en contrepartie, un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs qui jouent le jeu.

Au-delà de l’effet de défiscalisation, acheter un bien immobilier permet de se constituer un capital et une source de revenus pour sa retraite.

Les dispositifs pour défiscaliser

Loi Pinel : investir dans le logement neuf et diminuer son impôt sur le revenu

La Loi Pinel propose, en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un logement neuf situé dans une des zones géographiques éligibles, une réduction d’impôts dont le montant varie en fonction de la durée de ladite location.

Les loyers ne doivent pas excéder les plafonds définis par le législateur et les locataires doivent être choisis sur conditions de ressources.

Autre restriction : le bien ne peut pas coûter plus de 300 000 € à l’achat.

Les avantages : un placement financier dans l’immobilier, des revenus locatifs, une réduction de l’impôt sur le revenu (pouvant aller jusqu’à 63 000 euros !).

Pour en savoir plus : Défiscalisation loi Pinel : quelles sont les modalités ?

Loi Pinel outre-mer

Le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel peut également être appliqué à des bien situés outre-mer et dans ce cas les règles changent. L’avantage fiscal est plus important : 23%, 29% ou 32% du prix de revient du bien suivant la durée pour laquelle le propriétaire s’engage à louer.

Loi Girardin

Il s’agit d’un autre dispositif pour ceux qui veulent se lancer dans la location outre-mer : l’avantage fiscal st immédiat, un investissement réalisé en 2019 entraînera une défiscalisation immobilière dès 2020.

Pour bénéficier de la réduction fiscale, il faut investir outre-mer dans des matériels industriels neufs (Girardin industriel G3F), dans des équipements de production d’énergie renouvelable (Girardin New Energy) ou dans des logements sociaux neufs. Le bien doit alors être loué pour une durée de 5 ans. À la fin du bail, le bien est cédé au locataire.

Pour en savoir plus : Loi Girardin : quels avantages fiscaux ?

LMNP : louer un logement meublé et bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs

Le loueur de meublé non professionnel (LMNP) bénéficie de conditions fiscales avantageuses sur les revenus locatifs issus de la mise à disposition de logements meublés, c’est-à-dire directement habitables par le locataire, situés dans des zones géographiques prédéfinies. Il s’agit du dispositif Bouvard qui doit servir à favoriser les investissements dans les structures comme les EPHAD, les résidences étudiantes ou encore les résidences réservées aux seniors.

Les avantages : un placement financier dans l’immobilier, des revenus locatifs, un abattement correspondant à 50% des revenus locatifs.

Le propriétaire s’engage dans ce cas à louer son logement entre 9 et 12 ans.

Pour en savoir plus : Loi LMNP : comment ça marche ?

Loi Cosse : louer à des personnes aux revenus modestes et défiscaliser les revenus locatifs

Inciter les propriétaires de logements vides à les ouvrir à la location : tel est l’objectif de la loi Cosse. Dès lors que le propriétaire du bien immobilier signe une convention dite « d’intermédiation » avec l’Agence nationale pour l’Habitat, il s’engage à accepter la location de son bien à des personnes à faibles ressources, en contrepartie d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 85% des revenus locatifs.

Les avantages : un patrimoine immobilier qui produit de la richesse, des revenus peu imposés.

Pour en savoir plus : Loi Cosse : comment bénéficier de ses avantages fiscaux ?

Loi Malraux : acheter et restaurer un immeuble ancien en contrepartie de déductions fiscales

La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui acquièrent un bien ancien ayant un « caractère historique esthétique » dans le but de le rénover avant de le mettre en location. L’objectif est ici d’encourager l’entretien du patrimoine immobilier en accordant des déductions fiscales couvrant le montant des travaux réalisés (plafonnés à 400 000 euros sur 4 ans).

Les avantages : un patrimoine immobilier de caractère, dont la rénovation est financée par l’Etat.

Ici, l’économie réalisée n’est pas faite sur les impôts, mais une réduction de l’assiette imposable est appliquée.

Pour en savoir plus : Loi Malraux : profiter de la défiscalisation suite à des travaux

Comment choisir son dispositif de défiscalisation immobilière ?

Choisir un instrument de défiscalisation immobilière peut devenir une expertise (c’est notamment celle des conseillers en gestion de patrimoine) mais chacun peut, dans un premier temps, se renseigner sur les différentes options en fonction de son projet.

Préalablement à toute recherche, il est recommandé de définir sa capacité d’investissement en dressant un état des lieux des crédits en cours et de leurs échéances pour conserver une souplesse financière en cas d’imprévu.

Dans un second temps, il conviendra de tracer les grandes lignes du projet d’acquisition :

  • Le projet d’achat vise-t-il un bien neuf, ancien, ou ce critère est-il indifférent ?
  • La localisation géographique du bien est-elle importante ?
  • S’il s’agit d’un logement, celui-ci serait-il loué meublé ou non meublé ?
  • Quelle serait la durée maximale de mise en location à loyer plafonné ?
  • Le bien serait-il susceptible d’être loué à des descendants ou ascendants ?

Il existe des comparateurs qui permettent d’obtenir un premier niveau d’informations sur les différentes options.

Toutefois, investir dans la pierre dans un but de défiscalisation n’est pas une transaction qui s’entreprend à la légère. Se rapprocher de professionnels est ici impératif afin de ne pas prendre de risque financier.

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