Un locataire n’anticipe pas toujours une fin de bail de location. Pourtant, à l’approche de l’échéance du renouvellement du bail, il convient de connaître les évolutions possibles dans la relation contractuelle avec le propriétaire. De même, le propriétaire du logement a tout intérêt à connaître les règles auxquelles il est soumis, notamment en ce qui concerne une évolution potentielle du montant du loyer.
Renouvellement de bail : de quoi parle-t-on ?
Les principes de base à connaître pour renouveler un bail d’habitation
Lorsqu’un bien est loué vide, le bail est conclu entre le propriétaire et le locataire pour une durée de 3 ans. Si le locataire est une personne morale, la durée est de 6 ans. Après cette échéance, si aucune des parties ne manifeste sa volonté de changer le fonctionnement du bail, il est de nouveau conclu automatiquement pour la même durée et aux mêmes conditions.
Si la location porte sur un bien loué meublé, la durée du bail est d’un an ou de 9 mois si le locataire est un étudiant qui loue un meublé.
Modalités en cas de non-renouvellement d’un bail
Attention : Si le propriétaire ne souhaite pas le renouvellement du bail, il doit en informer le locataire six mois avant l’échéance de ce dernier. Le préavis du locataire est fixé à trois mois en location vide (réduit à un mois dans certaines circonstances).
Peu importe l’initiative de la rupture, elle devra être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie.
Il est conseillé d’anticiper par rapport aux délais légaux. En effet, c’est la date de réception du courrier qui compte pour faire courir le préavis. Si pour une raison ou pour une autre la lettre n’est pas réceptionnée à temps, le bail repart pour la durée indiquée suivant le type de location. Il faudra attendre la prochaine échéance, souvent lointaine, pour procéder à des modifications.
Quelle marge de manœuvre a-t-on dans un renouvellement de bail ?
Lorsqu’arrive le renouvellement du bail, il est important de savoir de quelle marge de manœuvre disposent le propriétaire et le locataire, notamment en matière de révision du montant du loyer.
Il faut noter en effet que même si les parties se sont accordées sur le montant du loyer au moment de la signature du bail, celui-ci peut être révisé.
Le propriétaire peut réviser le loyer à la hausse
Chaque année, l’Insee publie un indice de révision des loyers (IRL). Cet indice permet aux propriétaires de procéder aux réévaluations de leurs loyers sur la base d’un indice objectif. La hausse ne pourra excéder cet indice de référence.
Par ailleurs, six mois avant le renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer au locataire un ajustement du loyer si ce dernier est manifestement en deçà du prix du marché ou si des travaux importants ont été réalisés dans le logement. Le locataire disposera de deux mois pour donner sa réponse.
En cas de refus, le propriétaire aura la possibilité d’engager une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation.
Le locataire peut demander la révision à la baisse
Si le locataire estime que le montant du loyer du logement est supérieur au montant moyen pratiqué sur le marché du logement (sur la base de critères équivalents : localisation, etc.), il peut demander au propriétaire de réviser le loyer à la baisse. Notez que ce cas de figure reste peu fréquent.
Le propriétaire peut renouveler le bail pour une durée plus courte
Il est possible pour le propriétaire de renouveler le bail de location pour une durée inférieure à trois ans si ce dernier souhaite en récupérer l’usage pour des raisons familiales ou un impératif professionnel. Le renouvellement du bail devra se faire pour une durée au moins égale à un an et le propriétaire devra en informer le locataire six mois avant l’expiration du bail.
Renouvellement de bail : les règles changent suivant les zones
On distingue deux grandes zones : celles dites « tendues » où il est difficile de se loger et les autres où l’accès au logement est jugé plus facile. Les règles de base sont les suivantes.
En-dehors des zones dites tendue, le propriétaire ne peut demander à ce que le loyer ne soit réévalué que s’il était réellement sous-évalué par rapport à des biens identiques mis en location dans la zone.
En zone tendue, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l’IRL selon les règles mentionnées plus haut. Il peut être majoré au-delà si le loyer est exagérément bas par rapport à la valeur des biens du quartier ou si des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés.
Notez cependant que les règles sont momentanément modifiées en zone tendue : depuis 2016, les loyers sont bloqués par décret dans les zones tendues en cas de nouvelle location ou de renouvellement d’un bail.
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