Obligations du bailleur : un bail signé ne suffit pas à rendre le logement conforme

Le propriétaire doit remettre un logement décent, assurer son entretien et permettre au locataire d’y vivre paisiblement. Les obligations du bailleur commencent avant la signature et se poursuivent pendant toute la location : diagnostics, information sur le loyer, réparations et sécurité ne se limitent pas à la remise des clés.

Les règles présentées concernent principalement les locations nues ou meublées constituant la résidence principale du locataire, encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les locations saisonnières et certains baux particuliers suivent d’autres dispositions.

Avant de louer, vérifier que le logement peut réellement être habité

La décence est une obligation légale, pas une appréciation esthétique. Un appartement ancien peut être décent ; un logement fraîchement repeint peut ne pas l’être. Le propriétaire doit vérifier la solidité du bâti, la protection contre les infiltrations, la sécurité des installations et la présence des équipements indispensables à l’habitation.

L’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, le chauffage, les sanitaires, l’éclairage naturel et l’aération doivent permettre une occupation normale. Le logement doit aussi respecter les critères réglementaires de surface ou de volume et être exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Ne pas confondre décence et salubrité

La décence relève notamment de la relation contractuelle entre bailleur et locataire. L’insalubrité concerne les risques pour la santé et peut donner lieu à une intervention administrative. Une humidité persistante, une ventilation défaillante ou une installation électrique dangereuse ne se règlent donc pas par une simple réserve dans l’état des lieux.

Un mur se lit comme un assemblage de briques : une tache visible peut venir d’un défaut situé ailleurs, dans la toiture, un joint de façade ou une canalisation. Avant de repeindre des moisissures, il faut identifier le cheminement de l’eau et contrôler l’aération. Cette recherche évite les réparations de façade et aide à déterminer si le problème vient du bâtiment, d’un équipement ou de l’usage du logement.

Vérifier les règles sanitaires dans leur version applicable

Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 a modifié des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité. Le Conseil d’État en a partiellement annulé des dispositions le 29 août 2024 : les dispositions annulées ne peuvent donc pas servir de référence comme si elles étaient toujours applicables. Selon le manquement et le texte applicable, une contravention de quatrième classe peut être encourue. Pour un local atypique, notamment en sous-sol, une vérification auprès de l’ADIL ou du service compétent est prudente.

Présenter une annonce, un loyer et un dossier de location cohérents

L’information donnée avant la signature engage le bailleur. L’annonce doit notamment préciser les caractéristiques du logement, sa surface, le loyer et les charges, ainsi que les informations énergétiques obligatoires. Les mentions varient également selon que l’annonce émane d’un particulier ou d’un professionnel.

Dans les territoires concernés, les informations relatives à l’encadrement des loyers doivent apparaître. Il faut distinguer le plafonnement local du niveau des loyers des règles limitant leur évolution en zone tendue. Un complément de loyer ne peut pas être ajouté librement : ses conditions doivent être vérifiées et sa justification inscrite au contrat.

Les pièces à réunir pour la signature

Le bail écrit doit identifier les parties, décrire le bien et préciser notamment sa destination, sa surface habitable, sa durée, le loyer, les charges et le dépôt de garantie éventuel. Le contrat type comporte également le numéro d’identification fiscale du logement, sa classe DPE et le rappel du calendrier des exigences énergétiques.

• Le dossier de diagnostic technique, comprenant le DPE et les autres diagnostics ou états exigés selon le logement et sa localisation.
• La notice d’information relative aux droits et obligations des parties.
• L’état des lieux, établi contradictoirement lors de la remise des clés.
• Les extraits utiles du règlement de copropriété lorsque le logement est en copropriété.
• Pour une location meublée, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier.

Un diagnostic manquant ne se remplace pas par une déclaration rassurante du propriétaire. Sa validité, son périmètre et les conditions dans lesquelles il a été établi doivent être contrôlés avant de constituer le dossier.

Intégrer le DPE dans la décision de louer et de rénover

Le diagnostic de performance énergétique n’est pas seulement une annexe informative. Il intervient dans les critères de décence énergétique, les possibilités d’évolution du loyer et la programmation des travaux. Un DPE valable ne signifie pas automatiquement que le logement peut être loué. Encore faut-il que son classement respecte l’exigence applicable.

En France métropolitaine, le calendrier prévoit l’exclusion des logements classés F à compter de 2028, puis des logements classés E à compter de 2034, après celle des logements classés G. L’application à un bail dépend notamment de sa conclusion, de son renouvellement ou de sa reconduction. Les territoires ultramarins suivent un calendrier distinct.

Avant toute nouvelle location ou échéance contractuelle, le bailleur doit donc vérifier la classe du logement et les règles alors applicables. Des restrictions concernent aussi l’augmentation des loyers des logements classés F ou G.

Pour préparer les travaux, mieux vaut examiner ensemble isolation, ventilation et chauffage. Remplacer un radiateur sans traiter les déperditions ne résout pas nécessairement le défaut de performance. En copropriété, les interventions touchant les parties communes demandent également une anticipation des décisions collectives.

Pendant le bail, répartir les réparations sans transférer la vétusté

Le locataire assure l’entretien courant et les réparations locatives. Le propriétaire prend en charge les autres réparations nécessaires au maintien du logement en état de servir à l’usage prévu. L’origine de la panne compte autant que l’équipement concerné : une dégradation imputable au locataire ne se traite pas comme une défaillance due à l’ancienneté.

Le bailleur doit aussi garantir la jouissance paisible : il ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire. Les travaux nécessitant un accès doivent être organisés et annoncés conformément aux règles applicables, sans transformer un droit d’intervention en droit de visite permanent.

En cours de bail, une quittance doit être remise gratuitement au locataire qui la demande lorsque les sommes dues sont intégralement payées. Lorsque les charges font l’objet de provisions, leur régularisation doit être accompagnée des informations et justificatifs prévus par la réglementation.

En cas de manquement, documenter le problème avant d’engager un recours

Un signalement précis facilite l’intervention : description du désordre, date d’apparition, photographies et conséquences sur l’usage du logement. Le locataire doit avertir le bailleur rapidement ; celui-ci doit rechercher une solution adaptée, particulièrement lorsque la sécurité ou la santé est en cause.

Si les échanges restent sans effet, une mise en demeure écrite permet de formaliser la demande. L’ADIL peut préciser gratuitement les règles et les démarches adaptées. Selon le litige, une conciliation, un signalement aux services compétents ou une saisine du juge peut suivre.

Le locataire ne doit pas suspendre de lui-même le paiement du loyer. Le juge peut, selon la situation, ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement dans les conditions légales. Pour le bailleur, conserver diagnostics, factures, échanges et comptes rendus d’intervention permet de démontrer les démarches réalisées, sans remplacer l’exécution effective de ses obligations.