Calcul de la taxe d'habitation : comment ça marche ?

Connaître les règles de calcul de la taxe d'habitation ainsi les possibilités d'obtenir une exonération. Nous vous disons tout !

Calcul de la taxe d'habitation : comment ça marche ?
Critères liés à l'habitation et à son occupant

Le calcul de la taxe d’habitation reste un mystère pour certains contribuables. Comprendre les critères pris en compte est pourtant essentiel, notamment lors de l’acquisition d’un bien immobilier, dont la rentabilité peut être sensiblement impactée par le poids de la fiscalité immobilière. Faisons le point sur les éléments de ce calcul de la taxe d’habitation.

Calcul de la taxe d’habitation : le principe

La taxe d’habitation concerne les locaux meublés affectés à l’habitation et leurs dépendances tels que les garages ou parkings privatifs. La taxe est due y compris lorsque l’habitation est inoccupée.

Le calcul de la taxe d’habitation est souvent obscur pour les particuliers qui doivent s’en acquitter.

Il résulte en effet de la prise en compte de différents éléments liés :

  • au bien lui-même (valeur locative, existence d’abattements spécifiques)
  • à sa localisation géographique (les taux d’imposition sont fixés par les communes)
  • à la situation du contribuable (possibles exonérations totales ou partielles).

 

Les étapes du calcul de la taxe d’habitation

La formule de calcul reste la même quel que soit le lieu de résidence, mais le résultat pourra différer d’un lieu à l’autre car les collectivités locales fixent leurs propres barèmes.

Le calcul de la taxe d’habitation se fait en fonction de la situation au 1er janvier, même en cas de déménagement au cours d’année.

Trois éléments doivent être pris en compte :

  • La valeur locative cadastrale de l’habitation correspondant au niveau de loyer potentiel du logement et de ses dépendances s’ils étaient loués
  • Les abattements désignent la somme forfaitaire déduite des revenus
  • La valeur locative nette de l’habitation principale correspond à la valeur locative cadastrale moins les abattements.

La valeur locative du logement reste l’élément déterminant : une fois que l’administration fiscale a effectué certains abattements à cette valeur, elle est multipliée par un coefficient propre à chaque collectivité.

Calcul des abattements

1) Abattement obligatoire pour charges de famille

L’abattement pour charges de famille est fixé en fonction des taux suivants : 10 % de la valeur locative moyenne de l’habitation pour chacune des 2 premières personnes à charge et 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes.

Les personnes à charge désignent les enfants ainsi que les ascendants, s’ils sont âgés de plus de 70 ans ou infirmes, lorsqu’ils résident dans la même habitation et que leurs revenus ne dépassent pas une certaine limite.

Les taux et majorations sont divisés par 2 pour les enfants en garde alternée.

2) Abattement facultatif général de base

Certaines collectivités peuvent instituer un abattement en faveur de leurs contribuables d’un taux fixé entre 1 % à 1,5 % de la valeur locative moyenne des habitations.

3) Abattement facultatif spécial pour personnes ayant de faibles revenus

Les collectivités peuvent instituer un abattement allant jusqu’à 15 % de la valeur locative moyenne des habitations pour les contribuables respectant les conditions suivantes : avoir un revenu fiscal de référence inférieur à certaines limites et avoir une habitation principale dont la valeur locative est inférieure à 130 % de la valeur locative moyenne des habitations de la collectivité.

4) Abattement facultatif pour personnes invalides

Les collectivités peuvent instituer un abattement de 10 % de la valeur locative moyenne des habitations au profit des contribuables concernés par l’une des situations suivantes : titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité, titulaire de l’allocation aux adultes handicapés, titulaire de la carte d’invalidité, être atteint d’une invalidité empêchant de subvenir à ses besoins par son travail, ou habiter avec une personne dans cette situation.

5) Le cas spécifique des résidences secondaires

Les abattements expliqués précédemment s’appliquent dans le cas des résidences principales.
Dans les communes concernées par la taxe sur les logements vacants, une majoration pour la résidence secondaire peut s’appliquer dans les cas où : le contribuable est contraint, en raison de son activité professionnelle, à résider dans un lieu différent de celui de son habitation principale.

Exonération de la taxe d’habitation

Dans certains cas, il est possible d’être exonéré de taxe d’habitation.

Ainsi, les locaux à usage professionnel sont exclus de ce dispositif et n’entraînent pas le paiement d’une taxe d’habitation : c’est la CET (Contribution Économique Territoriale) qui sera alors facturée. Les occupants des résidences universitaires du CROUS ne sont pas redevables de la taxe d’habitation.

De même :

  • un garage situé à moins d’un kilométrique du domicile du contribuable est considéré comme une dépendance, mais s’il est situé plus éloigné le parking ou garage ne sera pas pris en compte dans le calcul de la taxe d’habitation.
  • une chambre chez l’habitant est considérée comme une dépendance et oblige à verser la taxe d’habitation.
    les mobile-homes et les caravanes, tant qu’ils conservent leurs roues, sont considérés comme mobiles et les propriétaires ne sont donc pas obligés de s’acquitter de la taxe. Il en va autrement si ce logement mobile a été fixé à un endroit et qu’il ne peut plus être déplacé.
  • un logement vide et vacant n’oblige pas le propriétaire à verser une taxe d’habitation, mais il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants.

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