Tout ce qu'il faut savoir sur la caution lors d'une location

En cas de location, le propriétaire est en droit de demander une caution, mais cela est très réglementé. Voici tout ce qu'il faut savoir !

Tout ce qu'il faut savoir sur la caution lors d'une location
Caution loyer : documents, plafonds, garant, durée,...

La caution location est une somme d’argent versée au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Il la restituera au locataire s’il rend le logement dans le même état que celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée. On distingue deux types de garanties exigées par le propriétaire : la garantie en cas de loyers impayés et un dépôt de garantie fait par le locataire en cas de dégradations.

Caution location, dépôt de garantie et garant

Les termes de caution location et de dépôt de garantie se confondent parfois.

Le plus souvent, on utilise le mot de caution pour désigner la garantie proposée par un tiers qui s’engage à verser les loyers impayés au propriétaire. La personne qui se porte caution, le garant, pourra ensuite légalement se retourner contre le locataire. En se portant caution il s’engage simplement à servir de tampon entre les deux parties. Il évite un problème de loyer impayé mais cela ne signifie pas qu’il renonce à réclamer son dû auprès du locataire !

Le dépôt de garantie est quant à lieu le montant versé par le locataire lorsqu’il prend l’appartement, l’objectif est dans ce cas de garantir au propriétaire une certaine somme d’agent si le locataire a endommagé le logement et qu’il n’effectue pas les réparations lors de son départ.

Les documents demandés au locataire qui entre dans les lieux en plus de la caution location

Le garant est la personne qui s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Il peut s’agir selon le cas d’une personne physique (famille, amis) ou d’une personne morale (entreprise, banque, Loca Pass). Demander un garant n’est pas obligatoire mais presque tous les propriétaires en exigent un. Il représentera une véritable sécurité en cas de loyers impayés.

Le garant doit fournir un certain nombre de documents justifiant de son identité et de garanties financières suffisantes pour se substituer au locataire en cas d’impayés notamment :

  • une pièce d’identité,
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
  • trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés,
  • dernier ou avant-dernier avis d’imposition,

Le propriétaire ne peut pas demander au garant certains documents relatifs à sa vie privée (casier judiciaire), ou à sa situation financière (attestation de crédit en cours).

Attention : le versement d’un chèque de réservation du logement ou la remise d’une somme d’argent correspondant à plus de 1 mois de loyer sont strictement interdits.

Plafonnement du dépôt de garantie

Lorsque le bien est loué vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer. Avant 2014, lorsqu’il s’agit d’un logement meublé les règles étaient beaucoup plus souples et le montant du dépôt de garantie était laissé à l’appréciation du propriétaire. Avec la nouvelle loi du 27 mars 2014 concernant les dépôts de garantie, cette somme est plafonnée à deux mois de loyer.

L’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement est doit être écrit et chacune des parties doit en conserver un exemplaire.

La personne qui se porte caution doit reproduire de manière manuscrite une liste de mentions obligatoires dans l’acte :

  • montant du loyer en chiffres et en lettres,
  • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. Si elle est solidaire, cela doit être précisé dans l’acte ;
  • reproduction de l’article 22- 1 alinéa 4 de la loi du 23 décembre 1986 ;

Différents niveaux d’engagement possibles pour le garant

Le système de la caution simple

Ce système permet de faire appel au garant uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d’impayé, le propriétaire doit donc d’abord s’adresser au locataire et pouvoir en justifier si besoin. C’est pourquoi il est recommandé d’adresser un courrier au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

La caution solidaire, une solution plus prisée par les propriétaires

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement au garant dès le premier impayé, sans même passer par le locataire.

La durée de l’engagement de la personne qui se porte garante

Engagement sans durée

Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu’à l’expiration du bail.

Engagement à durée déterminée

Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la personne ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue.

Caution location, comment la récupérer ?

Une fois que le locataire a quitté l’appartement, il cherchera à récupérer son dépôt de garantie au plus vite. Il faut pour cela réaliser l’état des lieux de sortie. S’il n’y a aucune réserve, le propriétaire a ensuite un mois pour verser le montant du dépôt de garantie au locataire. En cas de retard, cette somme sera majorée de 10 % par mois.

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